世联深圳某楼盘定价策略说明(汇报)资料.pptVIP

绿景·新美域价格制定说明; 区分打分体系。 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理； 树立标杆。 景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充当本项目和区域内的价格标杆； 增大极差。 适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性的增加差值； 打破均衡。 设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后，价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售； ;汇报总纲：;酒店;金地工业区;楼体;定价思路：;1。权重极差制定;权重/极差制定;东南 ＞南 ＞ 东 ＞ 西南 ＞ 东北 ＞ 北 ＞ 西北 ＞ 西; 2、景观 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。 景观分值参考 :观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。 ;3、噪音 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素： 噪音分值参考 : 道路噪音+噪音辐射度+其他噪音影响;4、通风 深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否通透和被遮挡。 ; 5、采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入 遮光度： ; 6、户型 本项目的户型具有整体均好性，因此，实用性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。; 7、面积 本项目面积打分原则：以市场上的主力面积为基数，并根据本项目面积比例，依照与主力面积差距的大小增减。;特殊分值;2。水平差制定;金地工业区;金地工业区;A 栋;1房 起价单位A03：朝向最差，无景观，受遮挡 最佳单位B107：朝向最佳，视野开阔无遮挡，户性结构最佳;C栋 D栋 E栋;2房 起价单位D06：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻 最佳单位D02：园林景观及视野度优于06;A、B栋 —— 起价单位：A/0５ 顶价单位：A/09 C、D、E栋 —— 起价单位：D/01 顶价单位：C/06 ;3。垂直差（层差）制定;低层内外差值最大 内外景观差异明显，外圈为基本层差，内圈为最高层差 中层内外差值逐渐减小 外圈跳差增加，内圈为基本跳差 高层内外差值最小 内外圈均为最小层差;制定标准;制定方法 —— 内圈;制定方法 —— 外圈;整体层差体系——; A栋特殊跳差处理 02/03 9层起越过花园一期遮挡，增加200跳差 08客厅正对园林，内景观优势明显，4~14采用内圈跳差，15~29采用 外圈跳差 D栋05与E05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外增加100。 ;;4。实价表分析垂直差值;◎价格分析;C栋;◎垂直差值变化;C栋 ＞ D栋 ＞ E栋 ＞ B栋 ＞ A栋