商业银行第8章 复葱脉人住房、综合消费及经营贷款.docVIP

PAGE  PAGE 12 第八章 个人住房、综合消费及经营贷款 第一节 个人住房贷款 概念 贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款 基本特点 期限较长 数额大 风险较小 利率一般1年一定 一、个人住房贷款的种类及其发展 1.个人住房贷款的种类 （1）贷款利率 固定利率和浮动利率贷款 （2）贷款期限 短期、中期和长期贷款 （3）资金金额 普通贷款和大额贷款 （4）贷款用途 新购房贷款、二手房贷款、住房加按揭贷款、商用房贷款等 （5）贷款信用要求 担保贷款和只需阶段性抵押的信用贷款 （6）还款资金来源 个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款 2.住房贷款的创新与发展 住房加按揭贷款 可变利率与固定利率住房贷款 累进付款与分级偿还抵押贷款 反向年金抵押贷款 最后巨额付款方式 分享增值抵押贷款 循环住房贷款 “一揽子”交易抵押贷款 二、个人住宅抵押贷款业务 1.个人住房贷款的基本要求 （1）有合法的身份 （2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力　 （3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件 （4）有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款 （5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人 2．个人住房贷款结构 指贷款额度、期限、利率和还款方式的设定 （1）贷款额度 银行通常设定首付款比例 （2）贷款期限 决定因素：法律规定的承担民事责任的年龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、住房贷款用途 （3）贷款利率(P181) （4）还款方式 贷款期限1年（含）以内：按月付息，按期（月、季、半年）或到期偿还本金 贷款期限1年以上，可采用等额本息还款法和等额本金还款法 借款人可根据自身经济能力申请提前还贷 等额本息还款法 M=L*R*（1+R）n/[（1+R)n-1] M为每月还款额；L为贷款本金；R为月利率；n为还款期数 等本金还款法 M=L/n+（L-S）*R S为已还本金 举例：假定某客户从银行获得一笔住房贷款，贷款金额为10 000元，贷款期限为2年，贷款利率为4.77%。采取不同的还款方式，客户的利息总额、现金支出状况。 到期一次还本付息 到期还款总额=10 000*（1+4.77）2=10 976.75（元） 按月等额本息还款 月利率=4.77%/12=3.975‰ 还款期数=2*12=24 每月还款额=10 000*3.975‰*（1+3.975‰）24/[（1+3.975‰）24-1] =437.685（元） 还款总额= 437.685*24=10 504.43（元） 利息总额=10 504.43-10 000=504.43(元） 按月等额本金还款方式 月利率=4.77%/12=3.975‰ 还款期数=2*12=24 每月等额本金=10 000/24=416.67（元） 每月利息=（10 000-已还本金）/ 3.975‰ 第1个月还款额=416.67+（10 000-416.67)*3.975‰=454.76(元） 第2个月还款额=416.67+(10 000-416.67*2)* 3.975‰=453.11(元） … … 第23个月还款额=416.67+（10 000-416.67*23)*3.975‰=418.33(元） 第24个月还款额=416.67+0=416.67（元） 利息总额=457.12（元） 3．住房抵押贷款的业务流程 　借款人提出申请→贷款申请受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→办理贷款手续→贷款收回 三、个人住房贷款风险分析 信用风险 利率风险 提前偿付风险 抵押物风险 银行工作人员的道德风险，政策风险等也是重要的风险源 四、个人住房贷款证券化 概念 把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起 通过结构重组和信用增级 将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程 发展 1970年，美国政府国民抵押协会（吉利美）发明了住房抵押贷款支持证券，简称MBS 1971年和1981年联邦住房抵押公司（房地美）和联邦国民抵押协会（房利美）先后推出自己的住房抵押债券产品，随后20多年来，收益不菲 欧美各国商业银行越来越多地进行住房贷款证券化 1990S，住房贷款证券化很快在欧洲、拉美和亚洲国家出现，并获得快速发展 2005年12月，建行国内首推住房贷款证券化；2006年初工行也推出 住房贷款证券化的基本原理 （1）适合证券化的住房贷款的特征 具有可预测的、稳定的未来现金流 在历史记录中很少发生违约或损失事件 未来现金流较均匀地分摊于资产的存续期内 债务人有广泛的地