对安徽置地几点建议.docVIP

PAGE  PAGE 7 对安徽置地的几点建议 随着资本市场的日趋成熟以及房地产行业竞争的加剧，房地产企业正逐渐走向规范化、品牌化、规模化，加上近年来政府通过紧缩地根、紧缩银根、增收房产及土地税收、限购等方式，进一步加大了房地产的开发成本和风险，严重威胁着中小房地产企业的生存与发展。如何选择适当的发展策略，扬长避短，提升自身竞争力，是房地产企业需要考虑的首要问题。现结合安徽置地的实际情况以及自己的理解，浅谈几点看法。 一、夯实基础，做大做强主营业务 房地产产业价值链上有众多环节，每家房地产开发公司都不可能面面俱到，万达擅长酒店地产项目、龙湖地产擅长公寓住宅……因此，只有把有限的资源集中到自己擅长的业务领域，做深、做细、做精主营业务，才能逐步构建自身的核心竞争力。 （一）注重专业化。随着房地产市场逐渐走向规范，消费者更看重开发商的实力和信誉。安徽置地在省内房地产企业中素以注重品质著称，代表作有邮电大厦、栢景湾、财富广场、置地投资广场、置地·汇丰广场、置地广场等一系列知名地产项目，目前正处于品牌树立和培养阶段，因此，努力做到“专业化”尤为重要。首先，要选择自己最擅长或最能创造价值的一两个方面作为核心业务，将非核心业务剥离出去，交由专业公司操作。其次，在省内主要城市打造多个类似于财富广场、置地广场的大型地标式建筑，逐渐培养公司的知名度、美誉度和影响力。最后，集中资源在投资策划、土地获取等体现核心竞争力的方面。 （二）注重规模化。目前，拿地成本正逐年上升，政策调控也已成为常态，房地产企业的利润空间被进一步压缩，因此，必须通过扩大规模才能保证原有的利益水平。具体策略如下：一是在坚守合肥、黄山、铜陵等地现有市场的基础上，逐步向周边的市、县（市）二三线城市区域拓展，提高市场占有率。二是通过开设分公司或者并购具有一定影响力的公司，借此进入新的城市，扩充新的业务品种，迅速扩大市场份额，不断发展壮大。 二、拓展空间，逐渐形成产业多元化 拓展现有业务空间，形成产业多元化，也是实现快速发展的有效途径。要实现产业多元化，就必须选择有效的投资方式和投资品种。一般来说，房地产的投资方式大致分为以下两种：一种是直接投资，包括住宅地产、商业地产、写字楼、酒店及旅游地产等；另一种是间接投资，包括房地产公司股票、房地产投资基金、房地产企业债券、住房抵押债券以及非上市公司股权等。就现阶段来看，安徽置地是以直接投资为主，包括住宅、商业、写字楼、酒店、教育、旅游等。建议在现有业务的基础上，采取直接和间接投资相结合的方式，尝试拓展以下业务： （一）直接投资。随着国家限购政策持续推进，住宅地产的价格、利润也将趋于合理化，而商业地产、写字楼等项目则可以将租金收入作为公司的长期利润增长点，从而有效地规避限购政策所减少的利润空间。同时，国家“十二五”规划加大了对旅游产业的扶持力度，发改委、旅游局等政府部门将旅游项目作为招商引资的重点项目，以此带动地方经济的快速发展，我们可以依托安徽境内交通便利、著名景点较多的优势，适当地增加旅游休闲、酒店地产的投资比重。因此，商业地产、写字楼、旅游休闲、酒店等都可以作为公司较好的直接投资品种。 （二）间接投资。国家紧缩性经济政策严重影响了市场资金的充沛性和流动性，融资难也成为中小企业面临的现实问题，在这种情况下，可以考虑通过短期、长期相结合的方式开展金融投资业务。对于上市证券，可以根据资金回收周期的考虑，适当选择股票、债券、基金以及其他金融理财产品。对于非上市证券，可以选择具有较高成长力的非上市地产公司或者上下游产业链上的公司进行参股、控股甚至收购全部股权，既可延伸产业链，又能获得长期股利收益。 三、把握政策，做好战略资源储备 随着国家调控政策的深入，紧缩地根、紧缩银根、限购等政策相继颁布，同时还加大了保障性住房建设力度。对于房地产企业来说，这些政策会使土地、资金、消费者等资源日趋紧张，因此，把握好经济政策走向，及早做好战略资源储备尤为重要。目前安徽置地的土地储备主要通过土地招拍挂、收购在建项目、参与市政工程规划等方式取得，资金储备主要包括借贷、联合开发以及项目资金滚动等。另外，还可以通过以下几种方式储备资源： （一）低成本获得土地储备。目前通过投标、拍卖等方式取得建筑用地，成本过高，可以根据实际需要，从以下几个方面解决土地资源紧张的问题：一种方式是针对地方政府的招商引资、旅游项目，采取以政府土地折价入股的形式，获取土地使用权。另一种方式是可以通过安徽省产权交易市场，参与国企改制，对于以土地作价进行整体改制的国有企业或者大型工厂等，安置职工并转变国有身份后，对土地上的废旧房屋建筑物进行销毁重建，以较低的成本获取土地使用权；对于包含国有划拨土地使用权的，通过缴纳少量使用费、变更产权契税取得使用权。 （二）多渠道获得资金储备。当前情