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2013年5月; 90年代初我国沿海各地出现开发区房地产热，使海南省的房地产急剧增值，如何进一步加速三亚的开发，实现地产的增值，成为海南省政府当时关注的问题之一。1992年，三亚市开发建设总公司发行了三亚地产投资券，以投资券的形式，通过预售地产开发后的销售权益，集资开发三亚地产。 三亚地产投资券以三亚市丹州小区８００亩土地为发行标的物，所筹资金用于该片土地的规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设及供电、供水、排水等五通一平的开发。土地的每亩折价为２５万元，其中１７万为征地成本，５万为开发费用，３万为利润。这样发行的总金额为２亿元。市政府下属的三亚市开发建设总公司是该投资券的发行人，它对土地进行开发建设，负责按时保质完成施工，并承诺对因开发数量不足引致的损失负赔偿责任。投资管理人由海南汇通国际信托投资公司担任，在开发期间，它要负责控制向发行人支付发行收入的节奏，以确保与地产的开发节奏大体同步，同时它还要监督三亚开建按规划设计标准及预定时间完成开发；在开发完成后，管理人要组织销售地产，并保证地产售价的公正性、合理性及竞争性。; 地产销售的方式分两种：若三年之内，年投资净收益率不低于１５％，则管理人代表投资人行使销售权；否则，则在三年之后由拍卖机构按当时市价拍卖。本次发行工作所聘请的顾问是中国管理科学院投资与市场研究所，它负责为投资券的发行提供可行的方案，其中何小锋教授为总顾问。三亚地产投资券于１９９２年１０月２０日至１０月３１日在三亚、海口两地向持有三亚市身份证的居民（含郊区居民）以及海南的法人团体发行，每张身份证限购一张投资券（面值１０００元）。在１９９３年３月１３日的上市公告书中公布的个人股为１９１２.４万股，占总发行额的９.５６％，其余皆为法人股。当时预计１９９２年１２月动工开发丹州小区，１９９５年８月５日前完成开发，清盘日期为１９９５年１１月１０日，清盘时一次兑付。开发后地产销售收入及相应的存款利息在扣除了管理费（按销售收入超出发行基价部分的５％计算）、应付税金、手续费、土地过户费以及地产销售或拍卖费（按投资券额的１３％计算）之后，就是投资人的投资收益。 ; 从实质看，三亚地产投资券已经具备资产证券化“一个核心，三个基本原理”的本质特征。首先，三亚地产投资券是以未来的地产销售收入为支撑发行的，符合资产证券化过程中资产支撑证券以该项资产未来的现金流为基础的“一个核心”。其次，作为投资管理人的汇通国投承担了担保责位、降低了债券违约风险。除此之外，汇通国投还持有清盘前不得动用的３０００万股法定冻结户，并控制着向三亚开建支付发行收入的节奏，这些措施提高了证券发行人——三亚开建的信用等级，起到了信用增级的作用。再次，尽管在三亚地产投资券案例中没有独立的SPV(SpecialPurposeVehicle )，但汇通国投地担保措施实际上发挥着与破产隔离同样的功能。最后、投资券的基础资产是通知的地产收入，并且具有一定规模，通过发行债券，实现了现金流的重新分割与组合。这些措施都满足“资产重组”的原理。;1.资产证券化基本概念 2.我国资产证券化发展情况 3.企业资产证券化基本原理 4.企业资产证券化要点与结构 5.企业资产证券化流程 6.企业资产证券化审批安排与费用 7.企业资产证券化与其他融资方式比较 8.企业资产证券化关键要素与潜在客户分析 9.企业资产证券化案例 ;1.1 资产证券化定义;1.2 国外资产证券化的发展;;1.4 美国资产证券化产品分类（上交所口径）;1.5 美国资产证券化产品分类（深交所口径）;2.1 国内资产证券化分类;2.2 国内资产证券化发展情况;2.3 企业资产证券化定义;3.1 企业资产证券化来源——基础资产;3.2 企业资产证券化实质;3.3 企业资产证券化对发行人的财务影响;3.4 资产证券化对企业的意义;3.5 企业资产证券化的优点;4.1 企业资产证券化要点;4.2 企业资产证券化交易结构图一;4.3 企业资产证券化交易结构图二; 计划规模、本息偿付安排：与基础资产评估或预测的现金流状况匹配。 计划存续期：根据基础资产的存续期限和收益偿付安排确定。 信用增级：可以采用结构分层的内部信用增级方式，或者第三方担保的外部信用增级方式。 收益率和价格：由券商（计划管理人）通过公开询价方式确定。 计划推广销售：向投资者发行。 登记结算：中国证券登记结算有限公司办理资产支持证券的登记结算、发放投资收益 流动性安排：在证券交易所等场所进行转让 信用评级：初始评级和跟踪评级。 ;4.5 企业资产证券化主要参与各方;所谓“基础资产”，是指企业用做资产证券化发行载体的那部分财产或财产权利。