试论物业服务中的安全保障义务的论文.docVIP

　　试论物业服务中的安全保障义务的论文 【摘要】近年来,物业服务者与业主之间的安全保障纠纷日益增多。由于现有法律对物业安全保障义务的规定过于笼统且不够明确,因此时常导致出现法律规定与司法实践不统一的现象。因此,立法部门必须尽快明确物业服务者安全保障义务的概念、性质、内容以及标准,从而为司法实践提供切实有效的依据。 　　【关键词】物业服务 安全保障 义务 　　 　　目前,物业服务领域在不断拓展,服务的覆盖面也在不断扩大,物业服务已成为服务于经济社会协调发展、提高广大人民群众社区生活质量的新兴产业。但另一方面,近年来,物业服务者与业主之间的纠纷也日益增多。在众多的物业服务纠纷中,因住宅小区物业服务者未尽到安全保障义务而产生的纠纷尤为突出。 　　 　　物业服务安全保障义务的内涵 　　 　　住宅物业服务的概念。物业服务原来被称为物业管理。《物业管理条例》中明确界定了物业管理的概念:业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 　　由此可以看出,住宅小区物业管理的概念具有以下含义: 　　第一,我国现行的住宅小区物业服务采取的是由受聘的物业服务者提供专业化管理与业主自治性管理相结合的双重管理模式。明确地说,就是在传统物业服务者提供的单一专业化管理中融入了业主的自治性管理,加大了业主对于住宅小区管理的权利,有利于监督物业服务者所提供服务的质量。.本文所探讨的物业服务是指由受聘的物业服务者提供专业化管理的服务。 　　第二,明确了业主与物业服务者之间的法律关系是一种合同关系,依照该合同所产生的物业服务是一种约定义务,基于这种契约关系所发生的纠纷应适用于契约法。 　　第三,规定了物业服务的内容,主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这为物业服务合同的签订提供了立法依据,明确了物业服务的范围。 　　住宅物业服务安全保障义务的概念。实际上,物业服务者的安全保障义务是民法上一般性的安全保障义务在物业服务领域的适用和延伸,因此物业服务者的保障义务具有区别于一般安全保障义务的特殊属性。 　　首先,其法律关系的主体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务的主体显然应该是物业服务者,而其权利主体比较特殊,既包括物业服务合同的相对人,还包括物业服务合同的准相对人及第三人。物业服务合同的相对人包括业主和依据物业设施租赁或承包经营合同使用物业设施的承租人、经营人,也就是物业的使用人。准相对人指的是,不是直接与物业服务者签订合同的、在住宅小区内相对稳定的居住主体。除此之外,安全保障义务所保护的权利主体还应当包括进入物业服务区域的第三人,具有不特定的性质,我们可以将这些安全保障义务的权利主体统称为权利人。其次,其法律关系的客体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务所指向的对象应该是物业服务者的行为,这里的行为主要是指一种积极的作为,它要求物业服务者按照物业服务合同的约定全面适当地履行义务。基于此,笔者认为物业服务者安全保障义务的内涵可以理解为:根据合同约定或法律规定,在合理的范围内,物业服务者对其服务住宅小区内的权利人负有防范、保护、照顾、救助等义务,如未尽到该义务的,物业服务者应承担相应的法律责任。 　　 　　我国物业服务安全保障义务的立法现状 　　 　　在我国,由于物业服务行业起步较晚,其相关制度建设存在明显不足,尤其是物业服务者的安全保障义务问题亟需解决。目前,我国还没有专门针对物业服务者安全保障义务的立法规定,安全保障义务的规定仅是散见一些法律法规和行政规章中,如《合同法》、《劳动法》、《航空法》、《公路法》、《公共场所消防安全管理规定》等。2003年,国务院制订了《物业管理条例》,近几年来也进行了一些修改,这是我国目前最具权威的处理物业服务纠纷的法律法规。该条例规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作;物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定;保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。由此可见,虽然《物业管理条例》规定了一些相关安全保障义务的内容,但是规定的内容过于笼统,而且也没有一个明确划分物业服务企业安全保障义务的标准,这就形成了理论界的分歧和司法实践的不统一,导致了法院对相关案件的判决经常大相径庭。因此