第3章房地产评估创新.ppt

第三章 房地产评估;房地产的概念及特点 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;第一节 土地及土地使用权;（二）土地的经济特性;（三）土地使用权;二、地产的分类 ;三、我国地产价格体系 ;1、基准地价;2．标定地价;3、出让底价;4、交易价格;5、抵押价格 它是获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成的价格。 6、课税价格 它是政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格。 ;四、影响地产价格的因素 ;(一)一般因素;(二)区域因素;;2.影响住宅用地的区域因素 (1)位置 (2)交通便捷度 (3)环境质量状况 (4)基础设施保证度 (5)公共设施的配套状况 (6)规划限制; 3.影响工业用地的区域因素 (1)交通便捷度 (2)基础设施完善度 (3)环境质量 (4)产业规模及结构 (5)规划限制 ;(三)个别因素;五、土地资产评估的特点;第二节 建筑物及其评估的特点 ;一、分类;(二)按结构件材质分类 ;1．钢结构;2．钢和钢筋混凝土结构;3．钢筋混凝土结构;4．混合结构;5．木结构;6、竹结构;二、建筑物评估时需考虑的基本因素;三、建筑物的估价特点 ;第三节 房地产评估的基本步骤 ;第四节 市场法在房地产评估中的应用;一、市场法的评估步骤;市场比较法的估价案例;第五节 收益法在房地产评估中的应用;一、收益法的估价过程;(二)求取总费用;(三)求取纯收益;(四)确定合适的还原利率;(五)确定房地产收益年限;(六)求取房地产价格;二、收益法估价案例;第六节 成本法在房地产评估的应用;成本法主要运用条件;(一)成本法估价步骤;1．计算土地取得费;(4)安置补助费。征用耕地安置补助费，—般每—农业人口按该耕地征用前3年平均每亩产值2-3倍计算补偿。最高不超过10倍。 (5)房屋及地上物拆迁补偿费。按实际评估价值予以补偿。 (6)新菜田开发建设基金。如果征用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家有关规定交纳新菜田开发建设基金，其标准由各地方政府规定，如北京市征用近郊区菜地的，每亩交纳3万元。 (7)耕地占用税。按税法的有关规定计算。如辽宁省平均5元／平方米;2．计算土地开发费用;(2)公共事业配套费。主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费、人防工程费、商业网点费等。一般根据当地政府规定的费用标准计算。 (3)小区配套费。指建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环卫及非营业性的公共配套设施建设费用。按当地政府的有关规定计算。;3．计算投资利息;4．计算投资利润;5．确定土地增值收益;(二)成本法估价举例;二、建筑物评估中的成本法 ;（一）建筑物重置成本及测算;1．建筑安装成本的测算;(1)原决算调整法;(2)类比分析法 ; (3)价格指数调整法 ; 2．前期工程费用的测算;3．工程附加支出的计算;4．建设单位管理费的计算;5．建设期利息的计算;6．税费的计算 ;7．开发利润的估算;（二）建筑物成新率测定 ;1、使用年限法;2、打分法;（三）建筑物功能性贬值; 2．居住建筑由于设计、结构落后，不能完全适应现代生活居住的需求，使建筑物价值下降 3．工业建筑(如工业厂房)由于设计结构不合理，厂房跨度、层高、采光、布局等方面存在着缺陷，再生产中难以最大限度发挥效用，也会使建筑物的价值贬损 4.建筑物搞豪华装修，配备超一流设备，在增加建筑物使用价值不明显的前提下，往往形成建筑物局部功能浪费，其部分价值无法实现，从而造成建筑物的功能性贬值 ;（四）建筑物的经济性贬值;（五）成本法估价案例;第七节 其它方法在地产评估中的应用;;（一）剩余法的教学表达式及估价步骤;(4)利息——全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括买地价、建筑费和专业费用； (5)利润——开发商全部投资的正常投资利润； (6)税费——包括两部分内容，一是土地开发产品的租售费用，二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费，如土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等。;(二)剩余法的估价步骤;（三）剩余法估价案例;二、路线价估价法 ;（一）路线价估价法的估价步骤 ;（二）路线价估价法举例;三、残余估价法 ;残余估价法的适用范围;（一）残余估价法的评估步骤 ;（二）残余估价法案例;年总费用 1房租损失准备费：以半月房租计 2营业税及附加 、房产税 3土地使用税：按每年2元／平方米 4