世联2011年合肥金曾历东海徽园项目报告.ppt

金历?东海徽园项目营销战略与策略执行方案;项目营销战略的总体思路;项目的目标与困惑;项目研究工作的阶段划分;第一部分 项目定位的调整;项目营销基础分析;项目投资商是以开发海南世贸雅苑闻名的香港金历地产，拥有海南世界贸易中心有限公司和鑫宏实业投资有限公司两家全资子公司，是一家专业进行房地产开发的房地产开发公司，主要对全国的住宅市场开发投资。 金历东海徽园?是我司介入合肥房地产市场的第一个开发项目，项目开发定位为“高档”的精品人文社区。 项目总占地面积55亩，总建筑面积约11万㎡，以18层高层住宅为主，容积率2.544。;二环;地块指标;项目地块解析;3、规划优势： 架空绿地； 半地下停车库； 泛会所； 室内室外游泳池； ;7、规划优势： 合肥市“东进南移”的规划目标； 8、品牌优势： 推广中将着力渲染金历品牌，企业品牌和楼盘品牌联动； 9、配套优势 医疗配套 金融配套 生活配套 休闲、运动配套 ;项目劣势;项目威胁点; 2、市场风险：市场回暖时间具有不确定性，可能会在八月份提前回暖，也可能在开盘以后的一段时间； 3、金融风险：年底个人住房贷款可能再次调息； ;;;;;;;市场供求分析;区域内可类比楼盘对比分析比分析 ;项目的约束条件;发展战略。;合肥房地产市场旧的时代正在过去;合肥房地产市场现处于春秋战国群雄混战的混沌年代;而项目一期东海花园定位为“合肥第一居所”，由于前期的操作失误，一直无法奠定其领导者地位;;;;;我们不做旧时代的追随者，要做新时代的开创者;那么我们的核心竞争力是什么呢？;万科地产：“2+4”—人本主义；操作难度大；经常被效仿；由于缺乏客观性，导致排斥相当部分客户 ——体现“营销价值”;;水榭花都/熙园：“1+3”—客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 ——体现“项目价值”;;;项目总体的发展战略; 重新定位。 RELOCATE;我们应以前瞻性的眼光，从城市发展的角度来重新审视我们所处的区位;区域价值的重新定位;我们的“泛客户”来源：;价值;价值;我们的项目也许不是最高档的，但却绝对是最创新、最有内涵的，生活在这里的人是一群高素质高品味的——彰显身份的群体。;合肥首个“融汇中西文化的合生建筑社区”阐释：中国徽派文化园林和项目西方欧陆建筑文化在此的有机结合；  利用现代园林手法把小区内的景观和外部的环境遥相呼应；  首个提出合生建筑的概念，有利于使本项目与其它竞争品牌形成差异， 从而增强其市场竞争力 ; 金历?东海徽园阐释：在名称中导入金历，可以树立良好的品牌形象，以企业理念和 品牌的力量建立产品高品质的市场定位，以强大的品牌力量拉 动销售。 在名称中导入企业品牌形象，也能有效规避东海徽园和东海花 园之于消费者认识上的概念混淆。有利于纠正东海花园在前期 市场的不佳表现对本项目的恶性影响，建立东海徽园独立的产 品形象。 目前国内房地产品牌企业，在项目命名上的主流风格。; 档次定位前提：“重要的并不是你是什么，重要的是大家认为你是什么！”档次定位要点：通过项目产品展示、形象展示和企业品牌的提升，营造项目作为高档住宅所必要的条件，让消费者认同东海徽园的高档住宅品质；档次定位：合肥市首个“高品质”、“高档次”、“中高价格”的高尚生态、文化、健康家园。 ; 金历?东海徽园——印证一种身份的时代阐释： 1、 此广告语不仅朗朗上口、直白，而且紧贴项目的定位； 2、身份——容易使目标人群产生联想，产生归属感； 3、时代——可以很好的诠释公司进入合肥的时间和开发理念；  4、印证：品牌之于目标人群的文化积淀和身体份的徽标；辅助广告语：俯视徽园，一种贵族的视野;本项目的品牌定位;1、风格定位园林风格定位——简洁、现代、雅致、独特，与建筑风格相协调共同演绎高档社区的自然健康的景观风情；建筑风格定位——充满贵族气息的“欧陆建筑风格”；组团风格定位——立体景观、立体交通。2、形象定位合肥第一社区——首个融汇中西文欢的合生建筑社区示范形象；建筑层次变化——底层架空、泛会所概念；合生环境定位——利用大环境资源，塑造“楼在园中、园在楼中”的内外