首开虎石台项目可行性分析09.5.8选编.ppt

“首开集团虎石台项目”可行性研究;;2、项目宗地市场竞争形势分析;1、宗地属性界定;区位属性为近郊与远郊交界地带，交通路网发达程度一般，缺少公共交通体系支撑，地理位置相对较偏。;2）宗地现状;（1）公交系统情况 现有的328路、399路和325路三条公交车可达北站商圈、市府商圈、北站商圈，方便区域内居民到达市内主要商圈，缩短了沈北区域与市内的距离，成为区域重要的交通枢纽。 公交车。 （2）轨道交通 地铁2号线（一年内修通）； 地铁四号线（规划） 轻轨（规划）;医疗配套： 虎石台区内现有医院：益民医院，矿物局医院； 距项目所在地16公里为中国医科大学附属第四医院（综合三级甲等医院）。 拟建医院：医大一院（医院在项目1.5公里范围内） ;环境优势：新城内自然环境优美，拥有林木挺拔的50平方公里森林覆盖，蜿蜒曲折的33公里蒲河贯穿东西，为建设“绿色沈北、生态新城”提供了得天独厚的自然条件。 旅游优势：拥有怪坡、七星山、石佛寺水库、森林公园等多处国家级自然人文景观，且毗邻世博园和棋盘山旅游风景区，是一座天然园林。区内山水相映，林木相间，拥有沈城最佳的空气洁净度和水土环保指数。 ;1、占地面积：931亩 2、综合容积率、住宅容积率 ：小于等于2.0 3、建筑密度 ：小于等于45% 4、控高 ：100米 5、绿地率 ：无 6、停车设置要求 ：无严格要求 7、间距系数＝1.7（多层） ;;;2、宗地市场竞争形势分析;;3、项目宗地SWOT分析;1）优势;宗地地理位置较为偏远，区位认知度低； 目前区域配套相对落后，； 区域内房地产项目开发量少，目前尚未形成区域知名度；;3）机会;项目本体分析给与了我们哪些启示？;;;一：沈阳市投资价值分析 -----沈阳市城市特征;;沈阳及辽中南城市群在中国版图的新战略地位;3) 城市发展格局：东优、西延、南拓、北扩;在国家振兴东北战略的推动下，沈阳逐步成为东北振兴的领头羊，发展动力十足； 城市空间扩展 ，新机遇带来新的经济增长点。;一：沈阳市投资价值分析 -----宏观经济环境分析;;;;4) 人均日常消费支出; 人均可支配收入的不断增加预示着沈阳市民消费能力的稳固增加（对比物价上涨幅度，近六年人均可支配收入平均增加幅度略大于物价上涨幅度），这说明沈阳市的经济发展成果已经惠及到了广大沈阳市民。;沈阳市居民收入主要来源：工资性收入为主;　;在物价上涨及内需增加的双重推动下，沈阳市社会消费品零售总额连续6年节节攀升;;;一：沈阳市投资价值分析 -----人口增长情况;;2）常住人口增长;市区人口增长的数量和速度明显加快； 市区每年近1%的增长速度带来了新的消费经济增长动力； 市区每年新增的住房需求按08年人均28.5㎡计算，将新增100万㎡，按每套住房平均面积80-90平方米计算，人口增长带来1.1万-1.3万套住宅。;一：沈阳市投资价值分析 -----政策环境;宽松货币政策，刺激经济增长减小企业资金压力，降低经营成本;张弛有度，平衡供需;3）人口政策;全国整年房地产政策脉络为：从紧政策的执行—-政策松动—-政策缓和—-政策支持 具体分析国家政策的不断出台，其核心为“救市”(旨在救经济，而不再救开发商)、促进房地产平稳发展，保障价格理性回归，鼓励改善性购买，扩大内需，刺激经济增长。 ;宏观分析结论;;二：沈阳市房地产市场投资价值分析 -----沈阳宏观房地产市场分析;1）土地供销情况;2）房地产投资总额;3）房地产开、竣工量;4）市场供销比;5）价格走势;沿海·国际中心;宏观市场分析结论;二：沈阳市房地产市场投资价值分析 -----沈阳房地产市场发展趋势预测;1）新增供应情况预测;2）价格情况预测;3）销售量走势预判;二：沈阳市房地产市场投资价值分析 -----沈阳房地产市场板块划分与特征描述;受房价挤压，沈阳置业人口呈逐级外扩流向，总体表现出较强的地缘性特征，跨区域流动主要为沈阳市高端客群。;2）市场板块划分;3）板块特征描述---大南部板块;优势： 1、比邻浑河，具有自然景观优势； 2、区域位置优越，距沈阳核心区域较近； 3、发展较早，整体区域配套已逐渐完善； 劣势： 1、实力型大品牌开发商必争之地，产品及定位同质化严重，竞争激烈，价格缺乏上涨动力； 2、区域内客群来源同质化严重，（和平、沈河、东陵以及很小部分市中心跨区域客源）； 3、总体 供应量大，客群来源区域后续客源补充相对不足，加剧竞争，制约区域市场进一步发展； 机会： 1、城市重心即将南移，为南部区域带来向新城市中心发展的良好机遇； 威胁： 1、区域客源主要依托和平、沈河的改善型客户，但