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　　项目投资测算的论文 ***项目测算 一、 总体概况： 1.规划用地面积12493㎡ 2.建筑总面积：48186㎡ 其中：地上42080㎡ 地下室5866㎡ 3.商铺面积10100㎡ 高层住宅31980㎡ 4.地下车位120个 5.绿地12.1％ 6.户数200户 二、 项目成本 工程量 单价 合计 1 土建工程 42080 1100 4628 2 地下室工程 5866 1000 586 3 供水工程 48186 50 240 4 配电工程 48186 50 240 5 消防工程 48186 30 144 6 电视通讯智能化 48186 25 120 7 通风工程 10100 100 101 8 电梯设备 8 50 400 小计 6463 三、 总图工程 1 绿化 30 2 道路 80 3 室外管网 1000 800 80 4 变配电设备 300 5 围墙 100 200 2 6 大门值班室 20 7 小计 507 四、 配套设施费 1 城市配套设施费 48186 100 481 2 白蚁防治费 48186 2 10 3 新墙体基金 48186 15 72 4 高教基金 48186 10 48 5 消防设施费 48186 6 29 6 人防基金 48186 15 72 7 散装水泥基金 48186 10 48 8 小计 761 五、 其它建设费用 1 勘察设计费 6463 3.427% 221 2 建设单位管理费 6463 3.80% 246 3 物业管理基金 6463 3% 194 4 工程监理费 6463 1% 65 5 工程质监费 6463 0.30% 19 6 招投标管理费 6463 0.40% 26 7 环保评估费 5 8 小计 776 六、（二）＋（三）＋（四）＋（五）＝8571万元 七、不可预见费用（六）×5%＝425万元 八、工程费用合计8933万元 九、收入估计 1 商铺一层 5050 70002 商铺二层 5050 40003 住宅 31980 25004 合计 135500000 十、销售税金及附加135500000*6.25％＝8468750元 销售费用＝135500000*2％＝2710000元 十一、收入合计＝净收入－销售费用＝12432万元 十二、财务费用5000×5.5％×3＝825万元 十三、不确定性分析 1 减少10％ 减少15％ 2 收入 12432 11189 10070 3 工程费用 8507 8507 8507 4 财务费用 825 825 825 5 土地费用 3000 3000 3000 6 利润 100 -1144 -2262 如果以土地价3000万元计算，保本点售价如下： 物业 面积 售价 小计 1 商铺一层 5050 70002 商铺二层 5050 40003 住宅 31980 25004 合计 135500000 注：收入未包括地下车库的收入。. 根据**大厦的数据： 130㎡的租金11000元/年，折合商品房售价 v=p÷i×（1－（1/（1＋i）n）＝11000÷5%×（1－1÷（1＋5%）50）÷130＝1544元/平方米 收益率 折合售价 4% 1817 5% 1544 6% 1333 8% 1035 10% 838 15% 563 商铺240平方米年租金130000元： v=p÷i×（1－（1/（1＋i）n）＝130000÷5%×（1－1÷（1＋5%）40）÷240＝9294元/平方米 收益率 折合售价 4% 10721 5% 9294 6% 8150 8% 6459 10% 5296 15% 3597 p——年净租金收入 i——年收益率 n——使用年限 v——物业价值或售价