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乐山水晶城项目整合营销方案 一、乐山市房地产分析 1、1乐山市房地产市场整体态势 1、市场价格显著提升 乐山市房地产市场与2006年相比2007年房价整体水平有明显的提高，部分项目均价以达到4200元，目前乐山整体市场均价直逼3000元，维持在2700—2800元/平方米之间。 2、品质化 随着乐山房地产价格的大幅度提高，市场对于项目的品质要求也越来越高。高品质的房地产项目不单可以取得较大的利润，也会受到市场欢迎。开发商也开始专注于建筑产品品质、景观环境品质、服务品质和居住品质等方面的打造，其行业整体发展水平与一级城市的差距在逐步缩小。 3、市场更专业化 随着乐山房地产市场的发展，众多开发商分抢市场，乐山房地产市场的发展需要专业化。在此背景下外地品牌开发商、专业的代理商纷纷进入乐山市场。给乐山带来了专业的开发、销售理念。进一步促进了乐山房价的攀升。 4、市场秩序规范化 伴随地方政府对房地产市场秩序的不断规范，市场竞争正趋向充分化、集约化、规模化。2006年，乐山房地产行业开始出现价格公示、网上预售查询等模式，市场更加规范、透明。 5、市场进一步细分 20076年，乐山房地产市场提供了高中低各档次产品，种类齐全，供应量充足。不同层次人群可根据自身条件选择不同产品类型，市场及客户群逐步细化，买卖双方市场更加明确。 6、区域进一步细分 2007年乐山房地产发展热点区域集中在通江板块凤凰路与白燕路之间、嘉定中路以北区域、滨江路中、南段、滨江路北段。 1、2乐山市通江区域分析 从乐山市城市发展的现状来，城市中心区域可开发的空间相对有限，而通江区的开发正处于乐山市城市化进程南北发展的大好时期，区域处于乐山市上风上水之地，区域内地势平坦、区位交通条件优越，总体规划布局合理，居住优势明显恰如大师笔下正待浓墨重彩绘就的一幅美丽画卷。 受城市向北发展的利好消息刺激，通江成为乐山市房地产开发的一个新热点。就目前情况看，开发企业相对集中在滨江路北段、天星路两侧地带，总体规划合理，整体布局疏密有致，开发有度，临滨江路项目开发商充分保留利用了自然江水??观，楼盘建设多考虑地势地貌的特点，借助岷江自然景观，以中厅绿化为景观，分层次开发，对整乐山市的发展起到了推进、提升的作用。 随着乐山城市化进程不断深入城市向北拓展的进一步加速，政府对通江区域的投入进一步加大，各项基础设施的不断完善，交通道路的布局更趋合理，人口的大量增加等因素影响，通江区域内房价自去年以来，其趋势一直稳步趋升。 1.2.1乐山通江区未来规划定位 通江将成为乐山市城市的重要组成部分，未来发展目标定位是： 乐山滨江生活样板区域 通江房地产开发以突出江景、生态、居住为主题，加大生态景观，智能化设施的建设，提高房地产业的生态和科技含量，高起点，高水平规划，力求形成自然与居住的完美融合。 通江将进一步更新城市化发展思路，加强基础设施的规划与建设，充分的发挥区位优势，积极推行旧城改造与新区开发相结合的方式，加速乐山城市化进程。 1.2 .2通江区房地产发展的优势： 通江正处于城市化进程大发展时期，紧邻市中心城区，区域交通条件优越，基础设施完善，居住优势显著。 通江区处于乐山市区的上风上水之地，拥有得天独厚的自然景观居住环境优越 处于城市发展轴上，承担双重任务，一方面更直接接受城市的辐射，乐山扩容，将给通江区的发展带来直接积极的带动作用，另一方面承担推动城乡一体化，形成了集聚效益。 通江区经济快速发展，无论从投资环境的改善，还是产业结构的调整，经济发展的质量也明显提高，各项基础设施日趋完善，具备了做大做强的条件。 各级政府对通江区推进城市化和城乡一体化发展给予了大力的支持，社会各界也同样寄予了关注和支持。 投资时机日趋成熟。从政府主管部门到金融机构，从各制度的确立，管理向服务的转变，市场的全面开放，都极大地促进了通江房地产市场的发展，房屋价差分布也更趋合理，房改房，经济适用房，商品房形成了房地产市场消费的梯次结构。市场体系逐步完善，为市场消费铺设了一个理想的平台、客观上也使投资有更多的选择余地并实现其投资价值。 1．2．3通江区域内房地产开发态势分析 1、通江板块凤凰路与白燕路之间区域 该区域位于通江片区的西北面，临近通江镇。该区域属于待开发在建设片区，市政配套较少，生活配套较差，离城市中心区域较远。导致了该区域房价不高，均价维持在2400元左右。 区域内在销售项目有乐府锦城、嘉州阳光、金江国际、和谐家园、盛世·雅园、华冠馨园等项目。其中前四位品质售价较高，为本区域代表性项目。区域内竹溪庭院、春华逸都、紫金·尚都、都市阳光均进入尾盘阶段。区域内项目嘉盛·优品属于新盘在接下来两月内可能开盘销售。乐府锦城、嘉州阳光、金江国际、在下半年将陆续有房源放量。预计在下半年该区域将有6