合富辉煌青岛青建是地产即墨温泉项目战略构想.ppt

青建地产即墨温泉项目战略构想;即墨——青岛的“后花园”;产业重心西移，大型居住功能区向北、向西拓展。;今拥有1000余家针织企业，产业规模在中国首屈一指，号称“中国针织之都”。;距离青岛市区40公里，依托滨海大道与青岛交通便利。 青岛住宅区北扩，靠近大青岛区域的旅游发展区，对青岛客户具有区位上的吸引力。;*;;胶东公路 网络要冲;2005年，青岛市委做出了“以温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起”的战略决策。 即墨东部沿海规划为： 全国乃至世界范围顶级观光旅游、休闲度假和健康疗养区； 规划建设成为全国乃至世界范围顶级国际会议中心、高端接待中心等活动场所。 规划建设成充分体现青岛城市文化、建筑风格和城市功能的特色区域！”;07年房地产市场解析;宏观调控历年有之 为何今年效应大相径庭？ ;“地王”效应催生经济泡沫;7月26日，万科。联手宝静置业以17.85亿在南京购入牛首山地块，创下3278元/平米的楼面地价新高。当时的均价，4500元/平米，业内预测价格将达到7000/平米。;股市、楼市“共振”侵蚀经济机体;清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力，随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一。;07年房地产市场解析;市南区是青岛市高端楼盘的集中地，从近几年我们对市场的观察来看，影响高价房销售的主要原因为其价格，当楼盘定价超过18000元/平米时便达到了客户购买的“边际线”，去化速度相当缓慢。从近期的成交来看，区域内存在着较强的购买力，而成交整体均价的下跌、新推楼盘的集中放量、产品供应结构的变化是促成其成交的主要原因。;9.28政策后青岛市场影响;市北区：;中端物业;四方区大多以旧村改造为主，整体供应量并不充足，其今年销售的高峰出现在9月份，主要原因在于区域内新推项目的亮相。10月份11月份销售开始下降，经济适用房的上市以及区域内后续放量不足是导致销售萎缩的主要原因。;李沧区：;低端物业;以上两个区域都是以吸引市区客户和外来客源为主，区域客源无法满足市场的供给，从近期出台的政策来看中高端物业整体受影响比较明显，由于现阶段主力客源多是青岛市区客户及外来投资客户,随着政策的出台, 首付以及贷款利率的提高使部分客户感受到购房压力,退房较多,迫使这部分客源持币待购，观望气氛浓厚。;*;区域综合认知;项目综合认知;*;;严控“炒家”入市，挤压房价泡沫 阻隔“地产股市相扯”抑制经济泡沫循序蔓延 加大经济实用房、廉租房供应力度，关注民事、平抑房价;高端物业价值解析：;世界罕有，国内唯一的海水温泉。;;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;区域楼盘对比分析：;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;高端市场;产品创新——“精致别院”小独栋别墅引领市场;产品创新——“精致别院”小独栋别墅引领市场;产品创新——“精致别院”小独栋别墅引领市场;区域楼盘对比分析：;建筑风格建议——舍弃浮华的纯美;地中海风格建筑经常出现很多不对称的设计，弥漫阳光下的浪漫激情；很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦。 世界上最美的庭院建筑在地中海，最突出的是有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落；将室内与室外融为一体，是地中海式风格建筑最重要的一笔。 ;轻松;我有一所房子;项目定位（方案1）：;;优雅生活……;徜徉的大海;据史志记载，自汉代始即墨温泉已相当著名，古有十汤,温泉为“十汤之首”此地曾被封为温水侯国。海水温泉的矿质微量元素独具养生理疗之效，是少有的优质溴盐温泉，对此，东汉科学家张衡、明代名医李时珍均有著述。现代对温泉的开发利用已经到了前所未有的科学高度。 ;项目周边配套 ：;高端物业价值解析：;;地块解读：;商业金融用地:;酒店式公寓：;水疗健身会馆介绍：;杯浴泉：利用2M高之水柱，淋洒于宛如酒杯型之不锈钢物体上，人站于其下，直淋头、颈、背部，可达按摩、舒畅、活络筋骨、减轻酸痛之效。 ;综合旅游度假用地：;顶级spa会所（Bali Spa ）;顶级spa会所（Bali Spa ）介绍：;这些秘而不宣的传统方法被大量融入SPA过程中，历久弥新，成为当地脍炙人口的地域特色，巴厘岛拥有世界上最传统的SPA方式，也因此成为热爱SPA的享乐主义者们趋之若骛的目的地，巴厘岛因此而有 “SPA天堂”的美称。人们常说说巴厘岛是女人的天堂。;巴厘岛SPA中的主要元素： ;开发策略：;项目补充定位（方案2）;;他们不事张扬，生活自然、从容随意;他们财富的积累过程比较轻松 有足够的物质基础来构建精神堡垒 梦想着有一块地，盖一栋