天启开启2009年12是月大连琥珀湾项目市场研究报告.pptVIP

大连琥珀湾项目 市场研究报告;［历史的重任］ 大连长久以来一直是中国北方乃至东北亚地区重要的港口、贸易、工业和旅游城市，既是东北经济区对外的窗口，又是环渤海经济圈的桥头堡，承担着振兴东北和繁荣环渤海经济经济圈的历史重任;［时代的宠儿］ 为了助推东北振兴和抵御金融危机， 2009年7月1日，国务院总理温家宝１日主持召开国务院常务会议，会议中讨论并原则通过了早在2005年就已酝酿的《辽宁沿海经济带发展规划》 。根据《规划》，辽宁省沿海地区将根据“五点一线”的规划，发展包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带，而大连正是这一规划的核心城市，大连无异于又一次成为了时代的宠儿;［资源优越的山海之城］ 大连三面临海，拥有1906公里的海岸线，12574平方公里市域空间，2415平方公里的市区空间。既有向海域延伸的慢长海岸线，又有向内陆发展的腹地型空间，外有大海，内有山陵，有山有海，山海之城;［人口导入加速］ 从2006年起大连户籍人口的增长速度要明显快于2005年之前，除去自然出生率 带来的增长外（抵去死亡率），最主要的还是外来人口的增加，特别是外来置业 人口的增加是户籍人口快速增长的重要原因;［繁荣、稳定的城市经济］ 大连历年的GDP保持着增长较高的增长速度，特别是在2008年全球金融危机的影响下仍然实现了16.5%的增长速度，增幅同比只是小幅下滑了1个百分点，要明显好于国内其它一、二线城市，显示出了繁荣、稳定的经济发展态势;［开始复苏的工业经济］ 2006年以前，以工业为重的第二产业在大连地区生产总值的比重在历经多年下滑之后，从2007年开始到2008年连续两年反弹，显示东北四大工业基地之一的大连，其工业经济正在复苏，这主要得益于环渤海城市圈战略和东北振兴规划的出台，详见下图：;［高速发展的旅游经济］ 2008年大连旅游收入达到了400亿元，即便是在金融危机的影响下仍然实现了20%的高增长速度，也是历年来的最高增幅，在地区生产总值中的比重也在不断提高，旅游业已经成为大连的支柱产业之一;［小富而康的生活水平］ 中等收入水平：2008年人均可支配上入达17500元，达到中等收入水平，且年平均保持着15％左右的增长速度 恩格尔系数：城市恩格尔系数已经低于40，进入富裕生活状态 人均居住面积：近年来人均居住面积在24－27平平之间震荡，居住面积相对充裕，也显示房地产开发处于合理发展水平;［快速增长的消费水平］ 自2007年以来，大连的社会消费品零售总额增速明显要快于历年，显示居民在收入不断增加的情况下，社会消费品的购买力也在快速增长，详见下图：;［城市地位辨析］ 从珠江三角、长江三角到环渤海地区，再到辽宁沿海经济带，从南到北，逐次列入国家沿海开发战略，形成了国家一个又一个新的发展场。在这些新的发展场中，我们可以发现每一个新的发展场总有一个具有核心地位的城市增长极，从深圳、上海、再到到天津。以辽宁沿海经济带为对外发展引擎的东北经济场，大连作为东北最具开放的城市，无疑应具备核心的区位优势和功能，成为新的增长极;①上世纪90年代末，在全球化背景下，东北的传统工业优势不在，东北也正在谋求产业振兴、向外发展，而大连正是窗口 ②环渤海城市也正在形成以城市圈的战略对抗长、珠城市圈的城市雄心，大连正是桥头堡 ③高速发展的城市经济，集工业经济、港口经济、旅游经济重镇于一身;城市背景;2003年 2月8日;纵向分析－发展脉络 横向分析－市场格局 比较分析－典型个案;1、别墅市场;项目名称;项目名称; 代表个案：颐合园、滨海阳光、王子庄园 区域分布：大连南部风景区、旅顺、金石滩 产品特点：供应结构中双拼、联排中端产品是主力 价格特点：双拼、联排产品市内总价集中在260-600万元；面积400平以上独栋产品滞销 供应体量：04年至06年总体供应量达到21万平，年均消化量近10万平;【大连别墅市场回顾】创新阶段：2007至今;2006年以前，大连别墅市场销售滞缓，06年底市场出现启动。 2007年大连别墅市场180－250平的（高品质、创新型）小独栋、联排产品销售较好。2008年200平米左右，总价300－500万中端别墅产品是市场主流。 300－500平米中高端别墅存在市场（总价区间600－1500万），但缺少有效供应。 独栋方面，07、08两年内主流楼盘共去化了184套，其中160套来自于蓝湾小独栋，其余来自东方优山美地及红星海。双拼、联排产品两年内去化471套，经济型别墅产品占去化主力。优山美地因蓄水时间过长，流失很多意向客户。 当前别墅产品每年有10万平米的消化能力，未来别墅市场供应量将大幅增加，在资源相近前提下，主要体现于产品力竞争。;大连别墅项目价格分布;大连具有极长得海岸线，三面环海，同时又是丘陵地带，自然景观丰富，