无锡融创理想城市是三期推广思路案.pptVIP

融创·理想城市三期推广思路案;思考的路径;第一部分 博日把脉无锡楼市;宏观市场;政策调控年 楼市不同程度深受影响;成交面：成交量降幅达45%;成交区域：惠山区独大领跑市场，惠山、 滨湖两区占全市成交的55%以上;惠山区楼市;方向之上，政府规划利好首当其冲;区域瓶颈，认知程度赶不上开发程度;整体成交独领锡城，消费层次不高;竞争对手;§绿地·波士顿公馆 波士顿公馆——位于惠山区惠山大道东侧，该项目对理想城市构成 直接威胁程度较高，绿化示范环境较好，产品及售价与理想城市同 质化较强。但鉴于其目前可售房源不多，为我们小高层的推出留出 了一个空档期。 建筑面积：78万平米，总?套?数：5875户 产品类型：小高层、多层、花园洋房、联排别墅 户型面积 ：87-180平米 销售：前期推出的联排别墅、花园洋房以及小高层全部售罄，多层 房源于07年9月份推出，共计房源200多套，均价在4300元左右，目 前也已经进入尾声，下一期预计在年底推出。;;§阳光100 无锡·阳光100国际新城，总占地达163.1公顷，地处凤翔路以西、北环路 中，锡澄运河东，北临沪宁高速、锡宜高速和在建的京沪高铁。与理想城 市相比，该项目地段更临近市区，户型也比本案更为经济，是主要的竞争 对手之一。 物业类型：高层住宅 总?套?数：5000套一期 可售套数：600套 绿?化?率：45 % 容?积?率：1.8 开盘时间：2008年7月13日摇号，8月2日开盘, 推出70㎡—140㎡波谱洋 房、波谱公寓，中国首创88㎡三房 , 8月成交184套, 销售居 全市首位。 竣工时间：09年下半年;限时优惠策略，引爆八月开盘，一定程度刺激了整个惠山新城在8月份的销售;§主要竞争楼盘产品业态;针对以上竞争研究，我们认为 在下一阶段的操作中，我们需要直面以下课题：如何在竞争中争取主动性，确立项目在区域中的核心地位，以减少被其它项目的拦截；如何采用更多变的营销策略，挽回性价优势，形成注意力经济。;第二部分 博日剖析理想城市;前期操作利弊分析;三大优势;操作系统性 项目前期整体运作张弛结合，有效的把握了销售节奏，系统性的操作确保了整体运作的成功。;两大劣势;教育主题缺乏后劲 教育概念的同质化推广，自我优势慢慢被稀释。开发商及策划及时求“变”，在原有教育基础上进行升级推广，但“惠山人文地标”的升级主题并不能带来直接的销售，后期相对虚幻的诉求主题和单纯的形象活动，无法实现精力与财力的最佳组合。;一大启示;第一口水效应，化解了区域抗性，带动了大量关注 惠山区整体认同度差，在区域抗性下，理想城市捆绑教育，“家在名校中”首次成功导入，引领了市场，带动大量关注子女教育的客户，一定程度化解了区域瓶颈，市场第一口水效应凸显。;博日对项目看法;直面问题——what？;目标人群逐渐稀释 巧妇难为无米之炊; 通过前面分析，周边大量楼盘的拦截，区域认知瓶颈使项目销售缓慢，无法带来大量来访，致使售楼部较高的现场逼定能力无力施展。 下一步如何实现目标人群的再放大，是项目首要解决的课题。;解决问题——how？;寻找下一个头口水 永远做引领市场的原始股; 理想城市前期启动，通过捆绑教育，打造区域特色，在惠山区整体价格优势的大背景下脱颖而出。利用第一口水效应，提升了关注，目标人群大量进驻。随着形象稀释，目标人群也被拦截。 要再次实现目标人群放大，我司认为可学习前期操作经验，重新寻找下一个头口水，利用第一效应，再次引领市场，吸引客群进驻。;深化策略——which？;不到20分钟;整合地利资源 深耕轻轨形象;我家门前有名校 我家屋旁有轻轨;·我家门前有名校——实现前期客户的深挖掘 一方面延续前期主打形象，便于传达推广，相对节省一定广告费用，重点是通过导入“名师助学中心”，化解前期一部分客群因子女不能插班就读问题，实现前期目标客群的深挖掘。;项目营销操作建议;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;组合拳亮相 一篮子出击;价格优势再放大;老客户再挖掘;周边客户再拓展;促销定点爆破;第三部分 理想城市推广计划;推广与传播总思路;一个中心 三大渠道 五大阶段;一个中心