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上 青 家 园 项 目 营销建议（初稿） 2007年4月;目录 一、项目区域概况 二、区域市场分析 三、项目分析 四、客层定位 五、价格建议 六、项目建议;一、项目区域概况;长寿板块概况 长寿路板块东起西苏州河路，西至曹杨路、江苏北路，南到安远路，北抵中山北路，苏州河蜿蜒穿行其间，与闸北和静安两区紧紧相邻。长寿路板块东面是上海火车站，西面曹家渡，长寿路连接上海传统中心区域北部两大黄金地块。 交通方面，该区域也十分便捷。贯穿板块的各大街道均是通往静安、闸北、普陀等区的交通要道，东侧靠近火车站及轨道交通1号线，北面临中山北路高架和轨道交通3号线。区域的东部、中部、西部都有公交终点站，另有众多公交路线穿越该板块到达全市各区。 交通便利、生活设施齐全，是这个板块的优势。同时，依靠曹家渡商业中心以及长寿路的商业设施，是目前上海比较繁华的区域。　　;区域规划 长寿路功能定位 对长寿商务板块的新规划定位，是要把该板块提升为“中高档商住”区域。 ;长寿综合服务带 位于内环线以内，规划用地面积19.11万平方米，规划建筑面积57.48万平方米。长寿路沿线耸立起了众多的楼宇，其中包括大量的中高档住宅小区和现代化商务办公楼。商务、商业、居住三者之间相互推动发展，使长寿路沿线发展成为了一个现代综合服务带。;亚新生活广场;2000年-2005年 随着上海经济的蓬勃发展，大量外地和境外公司希望进入上海 ,许多外来公司将长寿路作为其上海发展的根据地；另一方面，区域内原有公司也日益壮大，商住楼已无法满足需求，于是乙级纯写字楼在长寿路沿线应运而生。 其中较有代表性的有智慧广场(2000-2002年),长久大厦(2000-2002年),亚洲企业中心(2000-2002年),沙田大厦(2003-2004年)。; 在2000年，长建办成功地在长寿路沿线推出了秋水云庐、音乐广场、光明城市公寓、河滨围城、半岛花园、上青佳园、绿州城市花园、西部俊园和上海知音等重点项目。这些楼群规模大、规划设计起点高、智能化程度高，具备了一定的品牌效应。一个以道路为轴线、向纵深扩散的区域性房地产开发???渐趋成熟。“长寿路绿色商住街”和“住在长寿”的观念渐入人心，促进了长寿路地区的进一步繁荣。 ;2005年至今 进入2005年以来市场环境发生了一系列变化。国家出台一系列金融和行政政策，对部分房地产发展过快、房价过高的地区进行调控，抑止房地产投机和投资。加之近十年的开发目前长寿路沿线可供开发土地已相当稀缺，并且已进入一个“比规划、比实力、比品牌、比特色”的竞争阶段。 已建成楼盘有汇丽花园、苏提春晓、财富时代广场、悦达国际、芳汇广场等。; 进入2005年以来,随着写字楼与住宅市场的发展,区域内的商业配套也日益成熟。集购物、休闲、娱乐于一体的有亚新生活广场和半岛休闲广场，各种休闲场所有力美健、星之健身俱乐部、卖迪森KTV、上海歌城、水晶宫、天上人间、帝豪娱乐等。同时，长寿路沿线各种大卖场齐全，世纪联华、华联吉买盛、家乐福、永乐家电、国美电器等。各大中外餐饮名店也形成了上海少有的特色餐饮街区，使该板块成为集专业连锁店、超市、休闲生活广场于一体的相当成熟的区域。 ;轨道交通7号线全长35公里，北起宝山区外环路锦秋路口，南至浦东新区芳甸路新国际博览中心，途经宝山、普陀、静安、徐汇、浦东新区。该线有5座进入世博园区的车站，是世博会地区的主要轨道交通线路之一。整个工程将在2009年底建成投入试运营。;二、区域市场分析 ;板块数据分析 成交方面除5﹑11两月较为活跃外,板块内住宅商品房成交量表现平淡,其原因主要是整个06年仅有苏堤春晓名苑﹑都华名苑﹑长寿商业广场C楼这三个楼盘有新房源推出,市场供应量有限,而且目前其都已经进去尾盘销售,后市商品房市场仍将继续萎缩。 板块成交均价维持平稳,基本在13200-14900元/㎡之间浮动。;增量房市场 东鼎名门(新会苑) 项目综述: 项目位于内环线内,苏州河以南、安远路以北、胶洲路以东。项目由一栋高层,一栋小高层组成,总建筑面积 28600平米。;项目分析: 本案北侧靠近繁华的长寿路商住一条街，购物、餐饮、娱乐等场所一应俱全; 胶州路与安远路上来往车辆相对较少，环境较为安静，但目前存在较多老式民房，沿街商铺的档次也相对偏低，作为一个住宅小区，东鼎名门的规模相对较小，总数不过２２２套住宅房源，此次全部推出市场;其二房 面积在９５－１２０平方米之间，三房面积在１３０－１６０ 平方米之间。 全装修房开盘均价位于１８０００－２００００元／平方 米之间。其装修价格约在１２００元／平左右。 就房价水平而言，东鼎名门目前售价高