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百盛园市场研究与推提案广 英之策地产机构  PAGE 33 - 房商网-海量房地产资料下载 房商网-海量房地产资料下载 百 盛 园 整合营销市场攻击总案 驻马店市英之策房地产营销策划有限公司 二OO七年十二月十六日 目 录 前言 第一部分 市场研究和结论 第二部分 项目定位及价值体系 第三部分 营销推广体系的建立 前言 感谢发展商为我们所提供的本次研究与创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值,希望这次提案能给我们的合作创造一个良好的开端。 首先，我们理解该项目是百宸置业在驻马店投资开发的首个项目。 也就必然承担着百宸置业经济效益，社会效益、品牌效益“3赢”的利益空间。 从这一意义上讲，参与其中的英之策团队，亦为荣誉而来。 第一部分、市场研究和结论 一切结论都可以从市场中得到 A、地产新政的影响 B、竞争项目样本研究 C、市场研究总结 首先，从地产新政的影响开始谈起 再看，新的一轮政策对我市房地产市场的影响 1、对于部分投资客户会造成一定的影响； 2、销售认购方式更为透明，给价格攀升制造障碍； 3、大户型市场看好； 4、房贷门槛的提高，以及首付比例的提高。一定程度上影响部分人群的购买需求； 5、土地和建筑成本价格的不断攀升，促使房价也水涨船高； 6、第二套住房的明确规定与转按揭的停办，让更多的投资者望而却步。 驿城房地产市场新格局 驿城楼市特征现状分析： 楼市特征： 2007年驿城房地产市场发展特征总结 08年驿城房地产发展趋势预测 项目所在区域市场分析 项目物理概况：位于驿城北区行政中心，文明路与开源大道交汇处，市委市政府、会展中心旁边。项目总面积29245平方米，容积率4.64，总建面积155135.7平方米，商业建筑面积9978.56平方米，是一座纯高层商业、住宅项目。现代、简约建筑风格，17和26层地标建筑。 通过我们对市场的分析发现目前的房地产市场的板块竞争已经形成，其中以北区尤为突出。 1、市政府北迁，”4+2”经济合作计划，城市发展框架的不断拉大，外地房地产公司的进入，驿城的房地产市场将进入一个开阂有序的发展过程。 2、北区大盘云集，占据驿城年开发量的70％以上。未来1—3年将更加突出；房地产市场尚不成熟，驻马店目前除了建业外，市场缺乏专业的强势地产品牌。所谓“乱世出英雄”，这种格局下不仅给我们项目提供了一个很好的机会，同时也为我们品牌发展提供了一个良好的市场环境。 3、同时，由于项目位置的突出性，周边高档项目云集，区域市场内具有一大批潜在的竞争对手。如：“东高国际花园”、“天中第一城”、“建业森林半岛”等等。 一、驻马店市家庭收入调查分析 家庭月收入水平在1500元以下的占10%，他们大多为外来打工者和一些体力劳动者，还有一些工薪阶层；1501元至3000元的占40%，他们大多为刚成立的小家庭或者是企业、单位的中层职工；3001元至5000元的家庭占30%，他们大多为单位或企业的中层管理人员，或者是有一定的投资理财；5001元以上的家庭占20%多为单位或企业的高层管理人员，或是专门投资理财的人。像好的单位，比如说烟厂的职工，他们的工资大多在7000元以上，还有专门从事销售行业的人员，他们一个月的工资在正常情况下，就要5000元左右。 案名置地华庭开发商河南省置地房地产集团有限公司工地位置置地大道与骏马路交汇处企划销售置地华庭房产规划设计单位清华大学建筑设计研究院环境设计单位置地华庭集团建筑单位置地华庭房产规划用途住宅及商业基地面积85亩建筑面积16万m2容积率2.82绿化率20%户数600户栋数6栋物业形态小高层销售率95%（余25套未售）公开日期2007.8.18交房日期2008.5.1主推户型3-2-2销售电话2638888/2639999工程进度总体已竣工，提前5个月竣工（原定07.11）其他个案开发天中第一城、金色置地、置地商城二、驻马店楼盘基本情况与分析 案名建业森林半岛开发商驻马店建业住宅有限公司工地位置淮河大道1号企划销售建业住宅有限公司规划设计单位深圳第一设计总院环境设计单位上海北斗星景观设计建筑单位中建七局规划用途住宅基地面积400亩建筑面积近20万m2容积率1.026绿化率40%总销金额投资4个亿栋数80栋（一、二、三期）户数1800户销售率96%楼间距18-24m物业形态5栋多层，