2010年11月15日宿州市砀山县盛佳·尚品国际（推荐名）营销执行策略全.doc

房地产商域网 - 海量房地产资料下载 PAGE  房商网 - 全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879 盛佳.尚品国际（推荐名） 营销执行策略 2010年11月15日 高远 韩峰 王会权 前言 写在前面 接到盛佳地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可；随后便是冷静的思考与创意碰头会，项目组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心；我们相信，通过努力一定会为本项目做好我们的服务。诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意与服务，能够赢取最大的利润来回报开发商。 人们正在日益追求一种高品质的生活，因为高品质的生活在不断的改变提高着我们的生活水平。正是在这样的情形下，盛佳“砀山新城区”地产项目将会给人们带来一种全新的感觉，一种全新的高品质生活方式。 可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太少了，还是好策划太少了。也许是，二者都少。 策划需要谋略。 对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。 因为我们渴望成为英雄！ 目录 一、项目销售推广策略7 1、项目推广主题方案 2、诠释项目推广主题 3、项目推广主题的构筑模式 4、项目推广主题的支撑要素 二、本案核心竞争力体系的建立9 1、建立核心竞争力思路 2、盛佳.尚品国际引领住宅科技时代 3、盛佳.尚品国际蕴藏巨大投资潜力 4、街区主题是长期打造的卖点 5、居住改变生活深入人心的卖点 三、项目综合分析13 1、项目一期总体营销目标设计 2、关于项目分析 3、项目（一期）营销环境分析 4、项目定位 5、开发风险分析 四、价格定位22 1、价值因素 2、定价策略 3、价格定位 4、价格实现保障因素 五、营销活动建议30 1、八大宣言营销系列 2、书画营销系列 3、盛佳.尚品国际高峰论坛 4、优惠券营销 5、综合规划展示会--房交会活动 6、无底价大拍卖--房交会活动 7、节日促销 8、优惠措施组合 六、阶段销售建议34 1、销售阶段划分 2、推广与工程节点关系 3、推广费用 4、媒体策略 七、阶段性推广建议49 1、咨询期 2、认购期 3、开盘期 4、强销期 5、持续期 6、尾盘期 八、怡和苑新闻分类建议65 1、销售周期新闻 2、产品品质新闻 3、生活方式（配套新闻）新闻 4、盛佳.尚品国际文化新闻 5、价值、实惠新闻 6、教育新闻 7、商圈新闻 8、现楼、不打折新闻 9、特殊的日期新闻 九、现场包装建议71 1、VI系统设计 2、地盘包装 十、销售中心包装建议79 1、包装策略及风格建议 2、功能分区建议 3、内部环境包装建议 4、外部环境包装建议 十一、销售管理103 1、人员管理 2、业务管理 3、现场管理 4、盛佳.尚品国际项目销售管理工作架构 5、项目组自身监督机制 6、销售人员的组织与培训 7、销售组的工作内容和流程 8、项目小组考核制度 9、楼宇销售管理程序 10、项目经理工作对象一览表 11、项目小组管理制度 十二、物业管理119 1、物业管理形式 2、物业管理内容 3、服务内容 附件一. 诉求点整合124 附件二.直销执行案的重点建议126 一、目地 二、组织直销条件 三、直销执行时间安排 四、直销对象与拓展方法建议 附件三.特定人士访谈式直销计划130 附件四、八大保障宣言营销风险规避131 结束语133 一、项目销售推广策略 1、项目推广主题方案 盛佳.尚品国际(建议推广名) 主题： 品质住宅改变生活品质 一期．芙蓉苑 雍容华贵 贴切气质 中华印象 盛世豪庭 二期．通德苑 淡泊明志 宁静致远 三期．兰亭苑 书卷味道 人文气质 2、项目推广语 盛佳.尚品国际：旷世.塌实.高瞻.志远! 上层人家品位尚层生活! 品质住宅 尚层生活！ 传世美宅 极至人生！ 生活理想就是理想生活！ 3、诠释项目名 盛佳.尚品国际：“尚通上”，尚品展现上流品质，国际为与国际接轨，尚品国际充分展现了项目的品质感，在导入了盛佳的概念的同时，给人大气的感觉同时有利盛佳品牌的树立。 4、项目推广主题的支撑要素 1》质量 严把质量建材关 2》规模 区域内最大规模 3》物业 ISO9002质量认证 4》规划 国际级规划 二、本案核心竞争力体系的建立 1、建立核心竞争力思路 （1）通过整合，凸现盛佳.尚品国际规模优势 　　从盛佳.尚品国际的环境、户型、品质、物业等方面的提升，营造“盛佳.尚品国际”—“新政中心最佳生活居住高品质社区”的市场形象， 通过对盛佳.尚品国际的软、硬件方面的整合和补充，完善对“品质住宅改变生活品质”的核心主题的细化、深化和