2011年大庆九号院地块产品定位报告.pptVIP

九号院地块产品定位报告;报 告 结 构;一、2010年别墅市场回顾;2010年市场供应回顾;2010年市场去化回顾;2010年别墅价格回顾;2010年别墅市场结论;二、 2011年别墅市场形势研判;2011年市场供应研判;2011年别墅热点供应区域;2011年别墅市场结论;三、 2010年各级别客户梳理;价格区间（万元）;我司通过对大庆2010年13个房地产项目，近20000组的客户进行成交总价梳理分析，得出如下结果： 全市50万以下的市场供应量达9688套，去化8758套，去化率高达91%，市场供给和去化均为最高值； 全市51—80万之间的市场供应量达9218套，去化8315套，去化率高达90%，市场供给和去化量次之； 全市81—120万之间市场供应量达2529套，去化2007套，去化率达79%，市场供给和去化处于中间值； 全市121—200万之间的市场供应量达164套，去化70套，去化率仅达43%，市场供给和去化处于最低值； 全市200万以上的别墅供应量达394套，去化286套，去化率达73%，市场供给和去化处于次低值。;2011年大庆各级别市场客户梳理结论;四、 本地块产品定位;项目地块基本信息;九号院项目SWOT分析;在项目定位之前，我们希望先与各位分享一个著名的故事……;有一天，一个向来与外界不往来的小岛来了两个陌生人，他们分别是两家制鞋公司的推销员，到这个小岛来勘察市场。 过了两天，他们都分别给公司打电话做汇报。其中一个推销员沮丧的说：“快派人接我回去吧，这里根本就是个没有希望的市场，这里的居民都不穿鞋。” 而此时，另一名推销员却兴奋的向上司汇报：“赶紧加派人手过 来，我看到了一个前途无量的市场，因为这里的居民都不穿鞋。”; 这个简单的故事告诉我们一个道理： 看待事物的角度不同，得出的结果也不同。;本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。 自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降 低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路，为此认识自我形象尤为关键。;九号院项目形象气质界定;没有既定的规则，我们自己制定规则， 没有既定的标准，我们自己制定标准。 不怕我们想的过高，怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。 要有魄力承担起领导者的责任， 要有魄力开创属于自己的影响力。 任何的参照和动摇都会影响我们最终实现的目标。 在这样一块充满神奇和期待的热土上，建设平庸的项目，全大庆的人民不会答应，全大庆的“权贵”们更不会答应，为此一个大庆的市场上前所未见的豪宅项目呼之欲出。 所以，在价格与价值上成为第一，是我们的必然选择。不只是为前期最终实现高价、快速回收资金考虑，更是为九号院项目未来可持续的发展和上升奠定基础。 ; 事实上，面对高价格差这一核心问题，我们的选择是：让大庆人接受价格之前，先让他们接受一个全新的标准；无论是形象还是产品还是附加值都做到名副其实的第一，让大庆见识一个前所未有的高度，见识一个全新的颠峰，如此，才能打破大庆人的固有认知和心理障碍，实现更高的价格， 如此，才能让我们项目真正意义上成为豪宅的标杆，引领市场;九号院项目，归结到个体消费者的意义， 不只在于提供了一个真正高品质的居住场所， 更在于提供了一个显性的、充满证言的标签。 一个顶级的房子，一个顶级的身份符号， 一个顶级的私人领域，一个顶级的圈子。;情感价值;通常，人的消费心理有这样三个层次。 层次越高，利润越高！ 也就是说对于豪宅，光是产品价值是不够的，豪宅一定要赋予购买以情感价值和身份符号。 豪宅的购买一定是虚荣心的购买。只有这样，才能真正契合豪宅消费者的需求，实现豪宅的价格和豪宅的价值。;我们进行深入、细致的消费者深度调查的结论显示，大庆并没有一个市场公认的豪宅领袖， 消费者所显现出来的购买偏好， 也大多只是青睐于“环境好”或“社区品味不错”， 大庆现有所谓的高价项目 对大庆人骨子里虚荣心的挖掘却还远远不够。;而本案，就是打破这种格局的新生力量。选择九号院项目，就是选择最高级，就是选择俯瞰众生， 在大庆群雄逐鹿、百家争鸣的市场里瞬间划开了界线， 甲与乙、乙与丙不再是平分秋色，不再难分高下， “大庆最牛的房子是哪个？”也不再没有公认的答案了。;百家争鸣的时代已经结束了。 一个九号院项目让市场的天平发生了倾斜，等级浮现，边界自开， 这一显性的符号，极大满足大庆人骨子里对等级和虚荣心的向往， 而我们要做的，就是把这种购买满足做大、做强，把距离拉大， 距离越大，购买满足越强，驱动力越强，溢价能力就越强。;不只强调对于城市的地位和贡献， 更强调对于消费者的意味和意义， 层峰居所，匹配层峰人士。;豪宅的真正价值除了房子，还在于豪宅所建立起的门槛。 少数人进入，多数人被挡在门外， 越顶级的豪宅，这种效应越突出。 正因为这样