2010年南京天湖四期营销推广建议全.pptVIP

天湖四期 营销推广建议;一、关于市场 2010年南京市场综述;2010年南京房地产市场回顾 大款来了，大腕来了，大盘也来了 南京房地产市场真实嬗变的开始;市场供给总量大约在900万平方米左右。 比2003年增长35% 2003年土地出让614公顷，同比增长272%，2010年局部释放加 上以往存量土地的开发 2010年新建商品房开发量在700万平方米左右 2010年经济实用房开发120万平方米 2010年中低价房开发80万平方米 ;市场需求总量在1400万平方米左右 一手房交易量基本稳定在800万平方米左右总量依然 增加，增长速度有所回调，保持15%左右的增长 二手房交易量继续增长，达到600万平方米左右，保持40%的增速;2010年南京房地产市场引起价格上涨和下跌的因素并存 没有引起房价暴涨或暴跌的不稳定因素 总体价格稳中有升 价格增速将会趋缓 区域价格结构将发生较大变化 高品质物业将继续受到市场追捧，低品质物业有可能出现价格下跌 供过于求区域价格会向下调整 供不应求区域或市政状况有较大改善区域价格将继续上扬 ; 城北楼市简析： ----新的开发热点，未来的投资、居住主流;;;3、新盘爆发引起楼市观望 随着墨香山庄等岁末开盘，城北板块将再次迎来新盘“开花”的热闹景象。业内人士认为，今后城北在两大利好的支撑下，将形成两个突出的特点。其一是地铁物业，如金港大厦、百市·白领公寓等；其二是污染企业搬迁带来大盘增多，如方圆城市绿洲目前达到了26万平方米的规模，北苑之星、墨香山庄、东恒阳光嘉园等均在10万平方米以上。 ;四、投资“钱景”突显 目前，江南各个板块商品房市场的状况是，城中价格上涨较快；河西尽管一下跨“六”但是加息后已经出现松动迹象；江宁房价起伏不大；而城北价格较为平稳，略有上涨。：城南、城东、江宁价格都有所回调，而城北、城中继续上扬。因此，城北板块的房价还是比较坚挺的，就如同四五年前的月牙湖地区。;　　城北板块中，幕府路以北地区的控制性规划编制完成对于板块内的楼市，更是一个利好消息。如果这个规划付诸实施，化工企业搬迁，城北地区的居住环境会得到明显改善。尤其是在规划??，地铁1号线和7号线将呈“十”字形交叉通过该地区，其中1号线自迈皋桥、晓庄，沿和燕路北延至燕子矶；7号线自晓庄沿幕府路延伸至田家边。这两条轨道线将极大方便该片居民出行，从而吸引更多的市民前去居住，给楼市创造更大的升值空间。 ;竞争楼盘分析（见附件）;产品分析 目前推出产品，由于本身的价格因素以及考虑针对的客户群问题，产品本身的创新点不多， 基本都是以实用型的产品为主打。强调一个居住空间的满足，对于产品的舒适享受等功能的满足考虑甚少。 产品以实用性为开发原则，中小面积户型占主导地位 由于面积制约，内部空间主要满足居住功能，缺乏对创新功能空间的考虑 考虑市场接受度问题，推出产品以多层为主，小高层产品较少。 居住空间与内外景观的结合度较差，景观未真正引入生活空间中 成本制约，产品缺乏创新概念、技术的支撑。;南京市建委一份最新的分析报告显示，江南八区可销售住宅中，80平米以下的仅占7%，120平米以上的占51%，总价50万以上的占51%，在楼市整体供大于求的今天，70-80平米、30-40万的实用户型仍然是稀缺产品。 2010年市场的主流户型是100-140平方米的二室和三室型。由于供给房源的户型较大，因此总价较高，江南八区70%以上的住宅高于40万元/套，总价为50万元/套在各板块销售中所占比例均最高。从市场实际供应的房型配比来看，与需求之间存在较大差异。这主要表现在经济型房型的市场供应远小于需求，尤其是三房一厅、二房一厅等面积紧凑型的小三房、小二房。;市场需求：50%准购房者需求40万以下房源　　根据南京民间专业房产调查单位，中创市场研究机构2005年最新市场需求报告显示，将近半数准购房者承受购房总价在40万元以下。潜在购房者的总价承受能力主要集中于三个层次：21～30万元、31～40万元、41～50万元。能够承受20-40万元的潜在购房者高达46.5%；另外，仅能承受10-20万元价位的购房者也有3.6%。在能够承受40万元以上总房价的潜在购房者中，高达31。7%的人群承受力低于50万元。也就是说，南京的潜在购房者对房源总价的承受力普遍偏低。 ;由于南京购房者对总房价的承受力不高，而去年下半年以来，房价的上升幅度较大，原来目标物业为二房、三房的潜在购房者由于经济实力的关系对此变化的感受较为灵敏，因此反映在他们对房型和面积的需求上，则对舒适型房型的需求比例有部分减少，使目标物业下滑至一室一厅、二房一厅这样的经济型房型，对二房二厅一卫以及三房二厅二卫等舒适型房型的需求都有明显下降。 ;