宝山罗店镇项目市场研究报告.docVIP

PAGE  第PAGE 51页 共49页 宝山罗店镇项目市场研究报告 谨呈：上海信达银泰置业有限公司 《宝山罗店镇项目市场研究报告》 目录 第一部分 项目竞争市场分析·································3 第二部分 项目地脉特征分析·································17 附录一：上海市房地产市场分析·······························20 附录二：宝山区房地产市场分析·······························42 第一部分 项目竞争市场分析 、住宅竞争市场分析 1. 竞争区域市场界定 罗店镇位于宝山区西北部，与本市嘉定区接壤，和江苏太仓市相邻，是二省三地的交汇处。全镇现辖行政村21个，居委10个。镇域面积45平方公里，户籍人口48758人，外来人口37405人，实有人口86163人。 宝山区房地产板块主要分为上大板块、庙行通河板块、淞南高境板块、顾村板块、西城板块、淞宝板块、罗店板块、月浦板块，以及北部其他板块。 本案位于宝山区罗店镇，属于罗店板块，位于罗芬路以东、美丹路以北、荻泾以西、陶浜以南。通过实地调查分析，选择与本项目规模、档次、产品类型相近的罗店镇楼盘和临近的西城、月浦板块楼盘作为本案的竞争对手。 板块楼盘罗店板块美兰湖颐景园、顺驰美兰湖畔雅苑月浦板块富浩河滨花园、嘉诚国际花园西城板块海尚?明城、欧郡、天馨花园、丽景翠庭、万科四季花城 2. 市场特征分析 （1）供应特征分析 A.供应规模分析 罗店板块内多为配套商品房和别墅项目，楼市规模和成交量没有西城和月浦板块好。 罗店板块是三大板块中距离市区最远的一个，在交通上它也明显落后于上述二大板块，因此，在平均单价上，罗店板块的报价相对较低。板块内除配套住宅外，还有大量动迁房和别墅住宅。罗店板块内商品房楼盘较少，总体楼市规模和成交量没有西城和月浦板块好。 西城板块内楼盘众多，以大型楼盘为主。 西城板块相对靠近市区，随着轨道交通1号线延伸段的建设以及3号线延伸段的通车，西城板块内的住户可方便的到达市中心。正是因为有此交通与地段上的优势，吸引了众多商品住宅楼盘项目。西城板块聚集了不少大型的楼盘，且板块内楼市日渐成熟。 月浦板块内商品住宅楼盘数量不多，以中型楼盘为主。 月浦板块为本案所属板块，属于近几年上海房地产市场开发的热点区域，轨道交通1号线和3号线的延伸段均进入该板块。板块内多为配套房，在销商品住宅项目只有两个。区域良好的规划和相对较低的价格吸引着市区年轻白领来此置业安家。月浦板块由于相对交通优势不明显，所以区域内开发商拿地规模相对适中，以中型规模楼盘为主。 随着西城板块规划不断成熟，可开发地块逐步减少，与其相邻的月浦板块很快将会成为下一个开发热点。随着罗店新镇建设初具规模，美兰湖高尔夫宾馆、高尔夫球场、北欧风情街等一批工程相继建成，罗店城镇建设将实现新突破。 从具体供应体量上看，三大板块区域内楼盘众多，而且多是大盘，虽然目前不少楼盘销售量已经过半，但后续供应体量仍然较大。 B.主力户型分析 二房、三房为区域内主力户型。 在对月浦、西城、罗店三个板块的市调中，我们发现该区域内楼盘多是以二房和三房作为主力户型，唯一有不同的是海尚明城是以一房、二房作为主力户型的，且吸引的都是新晋的白领顾客群。二房的顾客群多是2口之家，而三房主要满足的是3口、4口之家。 区域案名主力户型罗店板块美兰湖颐景园二房三房顺驰美兰湖畔雅苑二房三房月浦板块富浩河滨花园二房三房嘉诚国际花园一房二房三房西城板块海尚?明城一房二房三房欧郡二房三房天馨花园二房三房丽景翠庭二房三房万科四季花城一房二房三房 C.主力户型面积分析 区域内楼盘主力户型面积为：一房 60-70 m2、二房 80