天方地产2010年5月张家界鑫成君泰二期定位报告.ppt

深圳市天方房地产经纪代理有限公司;报告结构导图;公寓楼优化建议;二期开发分区;;项目所属区域市政规划目标;目前区域正处在张家界西拓的发展战略前沿阵地;项目所在新城片区前景看好;区域发展小结：;二期地块项目四至;澧水;项目界定;本项目价值点提炼;项目界定;大盘整体形象定位;大盘在市场上已经树立的整体形象;报告结构导图;项目区位——位于永定区且住岗，月亮湾花园二期后面。;项目SW-策略;二期产品定位初判;公寓楼优化建议;2009年张家界全市商品房、住宅施工供应情况;2009年张家界全市商品房、住宅销售情况;国民生产总值对比值;2009全市商品住宅开发投资额增长值;图表分析：2009年年度新开工面积比2008年上升106.4%，面积达137万平方米，这个指数的上升和上一个指数一样表明未来的两三年内，土地开发将更为火热，市场供应增加，竞争必将更为激烈。;图表分析：2009年竣工面积大幅攀升，增长率114.2%。随着竣工面积目前供应量的大幅增加，考虑供应不断上升与本市人口有限增长的矛盾，住宅的空置率有增大趋势，但目前来说空置面积比例仍在合理的范围之内。;图表分析：从上表来看， 2009年销售面积增幅65.2%，需求急剧上升，但与竣工面积相比，消化速度显然落后。从上三表中体现的施工面积、竣工面积、销售面积三个指数变化，说明张家界房地产市场市场供需状况正走向供大于求。 ;年度住宅房屋销售额比值;图表分析：从上表来看， 2009年完成的住宅销售套数为4552套，增幅67.4%，在2009年全国火热的房地产态势中，张家界楼市显然受到影响，销售速度增快，套数增多，说明住房需求有所上升，大市被市场看好。 ;公寓楼优化建议;张家界20万平方米以上的楼盘基本集中在城西片区，城西大盘竞争相比其它区域激烈。;目前20万平方米以上的楼盘主要集中在城西； 城西片区大盘竞争激烈。;以小高层、高层为主的复合型物业，交房标准多以毛坯房为主，园林风格以简单风格为主，小区自身配套打造较完善。;主力户型以110-150㎡三房为主，产品特色多以入户花园、主卫、衣帽间、景观阳台为主。;竞争对手大盘热销与滞销户型，畅销户型多集中在85-150㎡的二、三房，相对滞销户型为150㎡以上的户型。;均为品牌开发商，在地段、交通上都无优势，周边配套较差，景观资源一般，但小区配套较为完善，产品品质以中高档为主，有良好的物业管理，升值潜力中等偏上;主要以品牌、大社区环境为推广核心，推广主体以生活、环境为主，开盘前都进行了一系列的推广活动。;1、片区大盘在产品面积定位方面有着不明显的差异，竞争态势较为激烈，对客户的争夺将同样激烈。 2、片区大盘户型创新程度较高，尤其以月亮湾花园户型创新程度逼近鑫成·君泰。 ;结合项目价值点与竞争楼盘分析，寻找差异化竞争;公寓楼优化建议;张家界城西大盘客户群体总体特征;客户需求的面积区间;楼盘客户一般以一、二次置业，自住、投资为主； 客户主要看重开发商实力、小区环境及自然资源。 一次置业：项目周边企事业单位年轻职工为主； 二次置业：项目周边事业单位、高层管理人员为主； 考虑的主要因素有：离工作地较近、社区环境、周边景观环境、区域发展等。;公寓楼优化建议;客户群体以30-40岁为主，收入状况相对较高，有刚性需求及改善居住环境需求，主要看重小区整体建设、未来发展及自然环境，承受价格在3000元/㎡左右;根据区域项目客户分析，依具客户需求、置业倾向，结合本项目产品定位，迎合市场给于适当的调整。;客户来源;分析;报告结构导图;新政出台;新政出台; 新政出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。;目前的市场反映更多是一种新政所造成的心理预期 ;新政直接影响销售的核心条款;新政核心条款分析小结;分析;报告结构导图;原有户型配比;原有户型配比;一期既有户型受欢迎程度;一期既有户型受欢迎程度;说明： 从以上两图可以看到，I、H户型受欢迎程度非常高，关注C户型的客户最少，尤其是C-C户型为135平米的小四房，各个房间的面积都相对局促，最不受欢迎，从现有诚意客户的户型倾向来看，客户比较喜欢面积紧凑、没有浪费、高利用率的户型，关注两房的客户也不少。;原有户型配比分析;修正后二期户型配比建议一;二期户型配比建议二;户型优化建议;二期车位配比建议 ;报告结构导图;项目商业设计建议 ;每间铺面均要考虑独立的上下水，卫生间以及饮食的可能，以便满足销售的需要。;一二期商业业态建议：;项目商业功能定位 ;形象表现点;商家构想???引入理由;项目商业设计建议 ;商业街多利用装饰柱、店招、景观小品形成浓郁商业氛围。;利用高度与体量的变化，丰