武汉盘龙城巢上城项目营销战略与销售执行方案.pdf

谨呈：武汉新阳光地产有限公司 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公 司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 “巢上城 ”项目 营销战略与销售执行方案 合富锦绣地产顾问 2008年3月 方案概况 • 方案背景： • 本方案是基于第一 次提报的基础上， 针对发展商的反馈 而进一步深化提出。 • 方案目标： • 提出08年项目实际 操作中，切实可行 的营销思路和执行 办法，并形成系统 性的大盘营销执行 策略。 进一步分析市场发展和客户需求，明确产品的定位和价值方向，推导 出项目的形象特色、推售组合、配套特色、价格及营销手法； 剖析竞争对手项目的推售及营销情况，明确销售目标、产品组合及营 销模式； 根据目标和开发周期，明确营销阶段划分、阶段性工作重点； 明确各个阶段的核心节点安排，包括营销活动、包装、推广、定价、 销售各个主要环节的具体操作方法。 合富锦绣解决问题的运营思路 项目 界定 问题结 构分析 项目发 展战略 项目 定位 营销 执行 竞争分析 项目解析 模式研究 案例借鉴 机会 分析 大盘开发模式研究 项目概况 • 项目规模： • 小区占地近26万方，总 建面约65万方，规划总 居住6072户。 • 规划特征： • 整体分为三期开发； • 高层小高层为主，东面 配置部分低层住宅产 品； • 小区配置会所、音乐厅、 艺术馆、幼儿园、景观 公园等公共配套； • 中小户型产品占据主要 比例，公寓产品中90平 米以下约占7成； • 极低的建筑密度和极高 的绿化水平，依靠先天 景观条件，形成宜居的 社区环境。 项目周边现状分析——盘龙城经济开发区, 中低 档公寓与高档别墅并存，缺乏高档公寓项目。 环境较差的老居住区 档次较低的商业 项目位于盘龙城经 济开发区，在武汉 人心目相对于其他 区域较偏，配套较 低； 地块资源优势明 显，金银山、甲宝 山、露甲山、汤仁 海湖与本项目形成 环抱势态 紧靠区内主干道盘 龙大道于楚天大道 公交291经过本项 目，建设中的轻轨 在项目区域内有站 点； 盘龙城遗址紧邻本 目，给项目、区域 带来人文气质。 紧邻巢NEST三期 南面汤仁海湖、甲宝山 原始地块为农田地面落差达3-9米 项目分析 区域前景 ——交通规划存在重大利好， 政府规划为盘龙城为其卫星城之一 交通更近，心理距离不远 阳逻大桥全线运营； 天兴洲大桥将于08年9月通 车； U2\U7\E2等多条轻轨直通盘龙 城； 08年将新增多线公交线车通达 盘龙城； 过江隧道、过江地铁全线启 动； 174亿巨资改善交通，全城30 分钟通达； 国际航空港积极建设中； 2020年轻规总线长达227公 里，连通盘龙城与三镇各 地。 项目分析 武汉轻轨图 天兴洲长江大桥 中环线 天河机场 项目分析 项目总建面为65万平米的规模大盘，物业形态多样的综合 社区 项目现位于城市副中心，未 来发展潜力巨大，市民对该 区域认知度较一般。 总建筑面积：649209m2 住宅总建筑面积：609123 m2 商业建筑面积： 29714m2 总居住户数：6072户 容积率：2.75 绿地率：38% 建筑密度：21% 巢上城是武汉新阳光地产继成功精品打造巢NEST后的又一力作。 项目 界定 问题结 构分析 项目发 展战略 项目 定位 营销 执行 竞争分析 项目解析 模式研究 案例借鉴 机会 分析 大盘开发模式研究 大盘开发模式研究 大盘成功开发的关键性因素是什么？ 案例借鉴： 深圳四季花城 深圳万科城 合肥绿城 · 桂花园 山东杨柳国际新城 案例1：四季花城开发理念：重视邻里交往、强调统一标识、 城职能的一部分 重视生活的氛围、生活情趣、邻里 之间的交往、相互关系； 强调统一轴线、统一标志物、统一 构成形态和统一而又有节奏的序 列，共享空间接点； 为城市居住职能的有机组成部分， 开发式开发、各组团之间形成城市 居住街区，可分别与外部交往； 社区的组团规模以城市的一般住区 市政路网间距和合理物业管理半径 以及邻里方便交往的有效范围来确 定。 项目背景：位于深圳龙岗区坂田镇，临近高科技 产业和地产于一体的坂雪岗高新技术综合开发 区；1999年，项目开发初期，本片区相对市区非 常陌生，周边缺乏基本生活配套。 四季花城：开发分期与产品组合 来自罗湖区和福田区的城市白领，周边企业职工、当地居民客户 4800430040004100397837003600销售均价（元 /M2） 小型商业 街、幼儿 园 2个迷你泳 池、会所 室外泳池小学300米商业 街、会所、 幼儿园 配套 多层、花 园洋房、 联排 多层、联 排 多层、小 高层 花园洋房、 小高层 多层多层、小 高层 多层、小高 层、联排 产品形式 131.90117.6