常德泽云广场项目营销报告.ppt

常德泽云广场项目营销报告;项目核心问题思考;思维导图;;项目认知;项目概况认知;项目概况认知;项目认知;项目定位认知;支撑点（续）： 常德市民的消费习惯： 常德居民更青睐于老牌商圈，较少在二、三楼的商业购物、消费。 老商圈的威胁： 步行街商圈、桥南商圈都是已成熟的商业圈，其人流量大、商业消费氛围浓厚，而且已形成一定品牌效应。 项目附近的商业环境： 火车站附近商业的人气不旺盛，而且周边居民的消费力不高，不足以形成浓厚的商业、消费氛围； 结论：在项目定位的规划中，要尽量避免与老商圈的正面竞争，在业态和经营结构、档次上形成差异；同时充分利用项目的区位、交通优势，建立有大范围辐射力的商业业态。，;项目认知;项目市场认知;项目市场认知;项目市场认知;项目市场认知;项目市场认知;;项目认知;项目客户认知;??目客户认知;项目客户认知;项目客户认知;;项目认知;;项目认知;;;;项目认知;;项目策略思考;;;营销策略分析;推广策略分析;招商策略分析;项目认知;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;项目认知;项目销售节奏;项目认知; 根据商业定价的一般原则，项目定价是以当地同类市场总体一楼沿街的平均租金为依据进行推算。根据前面的桥南市场调研数据发现，一楼平均租金从84-167元不等。我项目位置、规模、规划、经营管理、品牌等都比桥南市场优越，因此我项目一楼租金应高于167元。综合各方面因素建议我项目以180元/平米进行计算。;市场比较法;市场比较法;价格销售策略 我司建议本项目采取委托经营的策略; 我司建议我项目采取3年年8%的返租形式; 投资客户：3年共计24%直接冲抵总价 自营客户：在24%折扣的基础上，增加90000元租金;从现场接受认筹之日起，财富VIP卡客户具备优先选房权，同时可享受开盘优惠外额外1%的优惠。;项目认知;形象定位;形象定位;形象定位;项目认知;推广策略;推广策略;推广策略;引导;项目认知;传播途径;推广渠道;信息覆盖面及传播效率——报纸;病毒式的传播速度——网络;客户精准传播——短信;流动的传播媒体——车身广告;宁可错杀一千，不可放过一个 ——无孔不入的DM传单;展现项目魅力——三维影视广告的力量;铺天盖地的传播——宣传海报;项目认知; 一个项目要进行形象宣传推广工作前，必须各项前期准备工作到位，其中项目的定位、营销推广报告及推广思路、媒体计划的初步确定、项目的重新包装等各项工作，都必须在项目推广前明确。; 形象导入期—阶段目的; 形象导入期—营销阶段分析; 形象导入期—本阶段推广主题; 形象导入期—本阶段营销策略;户外方面;销售档期;具体推广内容建议;销售档期;销售档期;销售档期; 认筹期—阶段目的;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;强势销售期—阶段目的;强势销售期—营销阶段分析;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;销售档期;尾盘销售期—营销阶段分析;销售档期;销售档期;媒体选择——《潇湘晨报》 主题如下（建议）： 尽快登上财富末班车，过期别后悔! 绝版义乌旺铺火爆抢购中;活动名称;项目认知;预算标准： 按照目前地产界通常的标准，推广费用在物业总市值1.5%-2%之间。本项目在后期将尽可能有效地降低广告成本。但考虑到本项目的体量和地理位置，推广预算仍按物业总市值2%进行宏观控制。具体细节待出具详细媒体推广计划与贵司沟通后，根据营销实际需要进行调整。 推广费用包括： 工地现场包装设计、制作；宣传资料、设计、印刷；各种媒体广告设计、制作及发布促销活动策划、实施等。 计划推广周期内总体推广费用控制： 计划周期内总体推广费用控制在销售总额的2%左右，初步核算为870万元，具体见下列各阶段费用估算表。 费用分配原则： 传播推广费用是项目费用支出的重要组成部分，费用分配是否合理，对项目销售影响至关重大。必须适量、合理分配。 各阶段费用分配比例： 形象导入期：43%；商业销售期：29%； 公寓导入期：8%； 公寓销售期：10%；促销清盘期：10%;项目认知;销 售 物 料;项目认知;项目开盘; 开盘活动是项目初次面对市场和消费者的第一站，其成功与否将直接关系到项目的形象、在市场上的地位及销售速度， 因此开盘应该得到充分的重视，达到一鸣惊人的效果。 我司致建议，开盘现场活动应热烈而隆重，举办现场表演活动等方式充分引起市场关注度、提高项目知名度、更快更好的促进销售。 ;项目认知;现场包装;现场包装;现场包装;现场包装;现场包装;现场包装;现场包装;