南京翠屏湾房地产项目市场研究报告2008年11月.pptVIP

——在市场经济的现代社会，要想以最快的速度完成项目销售目标，了解房地产相关市场的整体动态，是不可或缺的环节，下面，就让我们一起来认清目前的市场运行情况。;第一部分 市场营销环境分析;一、南京房地产市场形势分析;（二）土地市场分析;2 . 出让面积、价格分析;1. 供销情况分析;2、成交价格分析 ;（2）成交价格、面积区间分析;（四）南京市商品房市场总结 ;二、江宁房地产市场综述及板块分析;片 区;片 区;（二）土地市场分析;（三）商品住宅市场分析;2、成交价格分析; 通过对江宁住宅商品房市场分析我们不难看出，9-10月全区总成交量同比下滑78%左右，10月份成交价格也已接近去年同期水平，虽然土地成交量有所下滑，全区商品房施工竣工面积有所下滑，但考虑07年土地供应充足，加上市场余量和后期供应充分，“供大于求”明显。综合预测，在楼市观望情绪弥漫的现在，成交量和成交价格同比去年，可能会持续“双低”运行。 ;——“知己知彼，百战不殆。”要想在竞争日益激烈的房地产营销战之中脱颖而出，就必须准确的把握好自身的优势和机会，在认清竞争对手底细的前提下，制定出相应的营销策略。下面，就让我们来对我们项目本身和周边竞争个案做一个详细摸底。;第二部分 项目开发营销模式分析;（一）项目区域概况 ;项目区域概况 — 自然景观资源 ;翠屏山;项目区域概况 — 项目周边产业概况 ;项目区域概况 — 政府机构及医疗教育配套 ;（二）项目地块概况;;;;;一级竞争区域: 本项目为沿牛首山河靠山地块，因此本次的重点调研区域 就确定在依将军、翠屏山和靠牛首山河区域。 二级竞争区域：区域地块竞争力强。 三级竞争区域：江宁区其它板块由于区位只能作为辅助调研区域，用于对 江宁房地产市场整体状况进行判断。;（二）竞争市场分析 ;二 级 竞争 区域;竞争市场分析 — 户型分析;1居：58—68平米 通过调查了解到，投资的客户在江宁占有一定的比例，因此一居供应较多； 现在市场上供应的一居主要是小户型、酒店式公寓，价格在5000-6000。 2居：70—130平米 江宁的两居户型主要在80—110平米之间，普通居民更倾向于购买90—100平米上下的两居，高档项目2居户型较少，户型面积在120—130平米左右。 3居：110—180平米 3居户型比较受欢迎，其面积分布也比较大。普通住宅3居面积在110—130平米左右，而高档住宅基本都是140—170平米左右。 3居户型中，客户对于主卧的开间大小不太注重，但非常看重客厅的面积大小。另外套房式主卧（带卫生间、衣帽间）开始受到市场欢迎。 ;竞争市场分析 —产品类型分析;综合来看，多层比例占15%(实际上多层比例再稍高一些)—— 市场初级阶段 的表现； 综合来看，高层板楼平均占45%——主要分布在沿江地段，满足观景需求， 也是初级阶段向“上楼阶段”发展的表现； 综合来看，别墅市场现状供应也较多——江宁客户对这种物业类型的认知已 经日趋成熟，再加上主城区的主力客群，使得这种物业类型有较好的市场； 综合来看，各级市场的小高层仍占40%左右，这表明小高层依然是开发商与 购房者的最佳契合点； 从细分市场来看，一级竞争区域的高层占68%。这是由于一级竞争区域被 山水环绕，为了适合观景的需要。而且一级竞争区域的别墅项目也居多。;综合来看，价格主要集中在5600-6600这个区间，并且规律的在6000左右浮动； 细分市场来看，一级竞争区域价格浮动较大，高层建筑均价在5300左右，小高层在5600左右，多层会6000左右； 本案的，高层和小高错落的板楼建议价格在5500左右。;（三）后市供应分析 ; 区域内供应量大，销售速度较快，市场反映为房地产开发成熟期，但项目 周边供应有限，对于本项目的入市提供了市场契机； 区域内普通住宅产品稀少，二、三户型产品占据市场主力消费比例，以本 项目相关一级竞争区域为参考对象，大户型比例占到了56%，本项目的板楼 产品会具有一定的市场； 区域内豪华类型产品已经初形成气候，因此对于本项目而言，及时入市可 以完善该区域各雷产品需求，完善全新的市场营销体系； 区域内高层建筑占很大的比例，一级竞争区域占68%，说明江宁市场景观氛 围较浓，观景房占据很大的比例； 消费客群消费习惯明显，对光照、江景、板楼等因素表现出较大的关注度。;深圳万科城;建筑风格及规划布局： 建筑风格——钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度 阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙 典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中 透出古朴素雅的贵气。 景观园林——保留三山两涧原生