山东新沂市房地产市场及客户研究2008年.docVIP

PAGE  PAGE 23 新沂项目·市场研究及方案建议报告 新沂项目·市场研究及方案建议报告 第一部分：项目所处市场及政策研究 一、地块先天素质研判 1.地块地理位置 （1）地块位于新沂市城南新区内，紧邻北京路，主要干道的公园路穿过地块将地块一分为二； （2）地块虽然从行政区划上属于城南新区，但实际是出于老城区与原来的新安镇，非城市老中心的地段； （3）本项目出于新沂城市的南部，是新沂T型发展的左肋，是连接城南与市区重要的必经之路，有着相当大的作用； （4）地块靠近新规划的行政中心，从城市常规的发展重点来看，该板块将是一个新兴、代表城市形象的区域； 2.地块规划指标及规划要求 地块指标简表 占地面积117082.8(㎡)总建面积约240000(㎡)容积率2商业体量设置约20000(㎡)相关配套1500绿地率建筑密度限高 /地下人防建筑面积(未计入容积率)车位配比1：0.5 3.地形地貌及概况分析 基地中间侧被公园路及小区道路分成2个地块，形状较规则。用地场地待拆迁建筑不多 4.地块环境分析 该地块西南面周围沿人民路路段为新沂市人民医院,目前看起来比较杂乱,估计明年年底投入使用，对本项目将有一定的影响。 西北面目前较为凌乱，规划为市民公园，景观绿化等环境整治后，将成为项目重要的景观要素与生态依托。 5.地块SWOT分析 5.1优势分析 本案占地11万㎡以上，可造势的概念众多 本案离行政中心一步之遥，将长久受其行政和规划的辐射。 周边楼盘群集，将来建成后会有很好的居住氛围。 区域周边的公路路况较好。 离市区较近，距中心区域3公里。 本案边就是公检法，行政服务便利。 本案周边学区完善、学校众多，市一中、在0.5公里范围之内；城南实验小学距离本案1公里；新沂职业技术学校距离本案1公里。 本案周边医疗条件优越：新沂市人民医院紧挨着本地块。 农贸市场距离本案1公里。 5.2劣势分析 地块不规整，被公园路和一条不知名道路划分成三块地，物业管理的整体行差。 本案西南部为人民医院，对业主会造成心理影响。 本案周边目前有市府花苑家园、巨融国际等楼盘，客源已经消化了一部分。 本案周边目前商业气氛不浓，生活配套显的单薄。 本案周边有配套的大型公园，但是从项目角度来说主要依靠小区内自己造景。 公园路为城市主要道路，人员流动性大，对本案的物业管理水平要求高。 5.3机会分析 目前新沂房地产开发水平一般，本案可以操作成为新沂2010年标志性楼盘 本案处于新沂重点开发区域 周边小区的物业水平和景观布置一般 新沂房地产市场稳定健康发展，价格在华东地区有很大的上涨空间 新沂居民对本案区域认同程度高 5.4风险分析 周边土地供应量大，竞争激烈 目前新沂房地产市场供销两旺，但受整体经济气候影响，未来走势不明朗 银行住房利率上涨空间大，二次房贷门槛提高，易打击购买积极性 本案地块不规整，特别是被（规划）路划成两个区域，不符合一定客户的要求 新沂中高收入者已经拥有自己的住房 新沂低收入者买不起商品房 二、项目所处的宏观环境分析 1.项目所处宏观市场分析 1.1新沂城市概况及文化背景 新沂地处苏北平原北部，新沂市是东陇海产业带中心节点城市，东临连云港，南襟淮扬，西与徐州市毗邻，北与山东省接壤。 1998年国务院批准了新沂的中等城市规划； 市区主要分为老城区、开发区、城南新区、城北新区、沭东新城，市辖区面积1616平方公里，总人口100万，其中城区人口25万。 1990年撤县设市，下辖16个镇，18个居委会、254个村委会。新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”，苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市， 1.2新沂城市经济概况分析 新沂市2004－2008年主要宏观经济指标（人均） 指标2004年2005年2006年2007年2008年一、地区生产总值（亿元）64.5577.891.01106.3二、工农业总产值（亿元）78.21108.03144.08174.86工业总产值（亿元）40.1366.6399.45124.1农业总产值（亿元）38.0841.444.6350.76三、财政收入（亿元）4.025.067.5312.28财政支出（亿元）5.647.698.1711.31四、全社会固定资产投资额（亿元）46.26184.592.30五、社会消费品零售额（亿元）20.4226.330.4835.6六、外贸自营出口总额（万美元）3531.254106.6346806