重庆市融侨半岛云满庭c区营销策略执行报告.doc

[键入文字] [键入文字] 德思勤置业 天健·郡城营销执行报告 融侨半岛云满庭c区 营销策略执行报告 报告结构 第一部分 市场竞争分析 1.1 2006年周边市场竞争形势分析 1.2 竞争对手推广主题 1.3 竞争对手营销策略分析 第二部分 客户分析 2.1 目标客户构成比例分析 2.2 目标客户特征分析 第三部分 项目分析 3.1项目SWOT分析 3.2项目产品定位 3. 3 项目形象定位 3. 4 项目推广案名 第四部分 项目营销策略 4.1 项目营销总策略 4.2 销售执行策略 4.3 销售价格策略 4.4 企划执行策略 第五部分 营销实施方案 5.1 云满庭.上东区工程进度与营销总纲图 5.2 云满庭.上东区销售进度总纲图 5.3云满庭.上东区营销活动总纲 5.4 各阶段营销细节 附件1：融侨半岛2期云满庭上东区放号认卡活动方案 附件2：有关云满庭c区看房通道及样板房包装方案建议 第一部分 市场竞争??析 1.1 2006年周边市场竞争形势分析 指标参数对比分析 名称物业类别总占地面积总建筑面积楼盘特色容积率金阳骑龙山庄.闲庭居小区16.73万平方米城中院落2龙湖观山水小区80000平米310000平方米高层3.875云满庭B区小区420000平米216263平方米高层?云满庭D区小区420000平米75831平方米高层?云满庭C区小区44120平方米182435平方米小高层、高层4.13 云满庭C区与周边的楼盘相比无论从小区体量、产品形态、绿化率都没有明显的优势。 房 型面 积套 数比 例均 价二房79448%3700元/平米三房109-11946284%四房140448% 闲庭居 房 型面 积套 数比 例均 价二房70.73-77.4932725.6%3800元/平米三房103.59-128.1479462.3%四房148.131249.70%跃层?302.40% 房 型面 积套 数比 例均 价三房97-11052582%3700元/平米四房130-14011618% 龙湖观山水 据悉2006年春季龙湖观山水推出二期，主力户型以小面积为主. 云满庭C区 主力房型几乎相同但云满庭c区上东区房型面积更大，总价也相对更高。 1.2 竞争对手推广主题 广告诉求语楼盘卖点龙湖观山水心往龙湖，生活在高处地处高处，观江面广金阳闲庭居体验沃尔玛，购物无阻碍商业在小区内，购物近在咫尺融侨云满庭在融侨半岛，读中华名校几大名校入驻，子女教育无担忧 1.3 竞争对手营销策略分析 金阳闲庭居：主打项目商业配套设施，大型连锁超市沃尔玛的入驻为项目带来更多的关注 龙湖观山水：主打开发商品牌和项目地段，龙湖这一品牌在重庆知名度和美誉度都位居前列，作为龙湖走出根据地开发的第一项目，品牌效应在这一项目推广中起到了关键作用，另外项目地处高势和优越的景观资源也作为主卖点备受关注 融侨半岛云满庭：在一阶段主打教育牌，凸现半岛的资源优势 各自营销主卖点清晰准确，在南岸区市场上客户引导均比较到位 第二部分 客户分析 2.1 目标客户构成比例分析 辅助客户群 主力 客户 企业中高层管理人员； 中小私营企业主，辐射周边各城镇小私营企业主 政府公务员、大学教授医生等从业人员 比例：约85% 投资客 外来偶得人口 比例：约15% 2.2 目标客户特征分析 2.2.1 主力目标客户： 企业中高层管理人员： 35岁以上，受过良好的教育、收入水平较高且稳定； 拥有一定的积蓄，事业发展前景看好； 二次或三次置业为主，购买三房、四房户型为主； 关心子女未来的教育问题； 追求高品质生活，有铜元局生活情结； 是南岸区域最具潜力的目标客户群之一。 中小私营企业主： 年龄在35岁-45岁左右居多，多年从事经商和办厂，经济实力雄厚； 有私家车，活动半径大，对交通配套要求相对较低； 家庭人口普遍较多； 置业倾向四房大户型； 有多次置业经历，对产品挑剔，注重个性和附加值，不急于作出购买决定； 政府公务员、大学教授、医生等从业人员 文化层次高，容易接受先进的居住文化和生活方式，对生活的质素要求较高 年龄35-45岁之间，经济实力较强，收入稳定，购买能力强。 重视子女的教育问题； 要求生活配套设施全，交通便利，对涉外交通比较依赖；