长江置业周口市中州路项目三期开发思路.pptVIP

长江置业中州路项目三期开发思路;□盛世机构简介 □周口商业市场综合分析 □项目立地条件ＳＷＯＴ分析 □商业地产规划成功要素分析 □项目三期开发思路 □项目基础策略思考;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;周口市商业市场综合分析;优势 本案位于周口市中心位置，正处于人民商场与百货大楼之间 周边商业气氛较浓、人气旺 本项目已被列入政府形象工程 劣势 周口市区市场上商用物业供应量较大，客源分流严重 该案周围商业面貌较差，地摊、街铺与商场并存，导致商业形象不高 一期项目的住宅立面形象问题，会影响本案销售去化 项目前期规划布局及项目市场定位没有通盘考虑,增加后期开发难度 ;机会点 国家宏观政策的轮番出台，对商用物业整体影响不大 地块规整，易通盘进行规划 市场上商用物业同质化严重，易走市场空白 威胁点 因地块过于狭长，三期规划灵活性不够 政策调控频繁量化出台，限制了对房地产投资,对于商业地产的销售工作影响很大 市场商业地产供应量很大,且价格参差不齐,会影响销售速度及价位;　　　　　　　周口时尚生活中心 　　　在商业国际化的进程中，市中心商圈的商务活动日益繁重，对于公务应酬点的要求亦同时迈向国际化。本项目可充分利用位于周口市商业中心的地理优势，提供一个环境优美，交通便利，集精品百货、家电、时尚购物、餐饮、娱乐等功能为一体的时尚生活中心，提供最具个性化的时尚生活体验和感受，成为周口市引领时尚潮流的消费乐园！;商业地产成功要素分析;一、遵循商业量化原则 商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。;二、满足需求而非创造需求 商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能??更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。 ;三、体现实施的可行性 合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。;四、奠定高质量招商的基础 合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。;五、确保持续稳定经营的实现 综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。;;六、保证投资回报的安全性 只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。;项目三期开发思路;　　　本商业区的设计应充分考虑地块周边现状对本地块的影响,做到交通顺畅通达,经济技术条件适宜,能够带动本地块内其它商业共同繁荣,使本商业区成为周口一个可生长的典范型商业区。;　　“可生长”，就是把商业区建设成为真正适宜居民消费的商业区，并让商业区业主及消费者充分感觉到商业区的发展潜力及良好前景. ;■???缺乏可持续发展的活性度 由于步行街的建设未对过去商业街的业态格局进行根本的变革，只是在原有基础上进行简单的改造，因而限制了步行街这一独特的复合贩卖形状的综合绩效。无法形成强大的竞争优势.;■???步行街街面功效的弱化 ?步行街的街面规划设计无法消除消费者对原有商业