长沙长房时代城项目开发战略策划方案.pdf

长房·时代城 项目开发战略策划方案 提呈机构：长房集团·成城银山房地产开发有限公司 提报机构：新前沿不动产机构 广州新前沿房地产顾问有限公司 第一部分 项目开发定位解决方案 第一章 项目开发定位的原则 第二章 目标市场定位 第三章 主题概念定位 第四章 项目文化定位 第五章 项目功能定位 第一章 项目开发定位的原则 一、项目开发定位策略 （一）项目的SWOT分析 1、项目优势（S） ⑴地块优势 ? “台地地貌”，与周边环境形成自然的切割，台 地地势平坦及略有起伏；①台地地貌可以成为 项目展开创新的规划、创新的建筑设计、创新 的景观设计与开发的“基因性”出发点；②商业 区与住宅区因台地地貌形成了自然的高差，为 提供多样性的休闲与会晤、交流场所等创造了 空间前提；③项目将因该系列价值的发现与发 掘而提升产品差异程度与提升价位； ? “原生植被” 大量的原生植被对项目创新景观设计提供了充 裕的天然要素，为开发出与现实市场上“为买楼 而栽树”的差异化景观价值，提供了可能，并可 因此而降低部分景观建设成本； ? “拆迁最小” 由于项目的前身为厂区，所以其建筑主要集中 于大开间的厂房设施，将对开发成本控制起到 积极作用。 （2）区位优势 对于河西大板块而言，地块位置具有独特的价 值，区域周边具有不可替代的独特区位优势： ? 市府西进，加速“政务区”价值转型 即市府西进的拉动力，将加速该区域的市政更 新与价值转型，地块距市府板块约3000米，在 中小型城市属于最佳的“工作—生活”链接区， 既可便捷出行，又可享受生活。 ? 高科发展，推动“麓谷区”产业集聚 高科技产业的高速发展，以及珠三角产业转移 为长沙在未来建立产业优势找到契机，而作为 高科技的集中发展区域“麓谷区”预计将会在未 来5年发展为研发及管理人员超过20，000人， 产业工人达到10万人的人口规模，持续的发展 将会为项目在开发期内，获得不断壮大的客源 规模。 ? 教育扩张，催生“高教区”加速形成 随着加大高等教育普及率与缓解就业压力的需要， “教育产业化”的成为发展潮流，而大学城作为教育 产业化与资源（师资/设施等）共享的主要载体得以 发展，而地块所邻的湖南师大医学院、湖南大学财 院、中南大学湘雅学院、商学院等的聚集，使湖南 的、长沙的“高教区”初步成型，为拉动区域文化提 升及人才聚集具有强大的助力。 ? 项目建设，升级“麓谷门户”形象 地块位于 级高科技园区麓谷的东大门，但是沿 桐梓坡西路及玉兰路的大量民居及低档次的沿街 经营商户，对区域价值的提升具有抑制作用，但 是随着项目的“强势开发”与适度超前的理念定 位、开发建设与投入使用，将促进周边商户的功 能转型与形象一体化转型，加速升级“麓谷门户” 的价值形象。 （3）规模优势 按照新前沿不动产对未来城市房地产项目的发 展研究，规模在30万平方米左右，具有自然与 区位优势、城市综合体型的房地产项目，将是 未来中小型城市进行规模化发展、降低风险与 确保盈利能力的最佳项目； （4）企业优势 ? 深耕区域，市场信任，作为区域性的标志性企 业，长房集团具有多年在区域市场深耕的优 势，能够合理掌控区域发展动态、并与消费者 建立起一定的信任关系，品牌价值日趋提升； ? 资金优势，经过积累已经建立了一定的资金实 力和资金筹措能力； ? 政府资源夯实，作为国有企业及原政府职能部 门的成员组建的企业，与政府保持了良好的关 系和互信的渠道，具有夯实政府资源支持； 2、项目劣势（W） (1) 出行交通便捷性不足 从家中出发，步行约需要10以上分钟才能抵达 出行交通集中区—汽车西站，将会弱化“搭车 族”的购买行为，需要投入成本以建立全新的 “捷达出行体系”满足客源市场需求； (2) 市政道路对地块的“围”与“切” “围”主要体现在地块的四周皆有过境车辆通 过，且主要通往麓谷与西站，噪音等污染源较 大；而“切”主要是“S6”地块对项目造成了切 割，打破了项目的完整性，为项目的配套、物 业管理等造成抑制力； (3) 非成熟居住区域 区域以“公务”“厂区”为主导，部分目标市场可能 会担忧厂区会成为“污染源”，且项目属于长沙市 民所理解的非传统的成熟居住区域，需