青岛写字楼市场分析报告2006.docVIP

青岛写字楼市场分析 写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 区域特征 CBD核心区域 2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。 辽宁路周边区域 辽宁路周边多为商住两用楼为主、客源以中小企业为主，因为青岛市未来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业。该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的发展。 团岛周边区域 团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源，但是由于经济发展落后于东部新城的步伐，办公环境比东部较差。写字楼多为商住两用型，缺乏明确的概念定位。 下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析。 区域租售价格对比分析 区域名称平均售价 （元/平方米）平均租价 （元/天/平方米）核心CBD区域90002.5左右山东路区域8000元2左右辽宁路周边区域6000～65001.8左右中山路、团岛周边6500左右1.5左右CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面都比较齐全，青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公，因此区域内租售价较高。 随着山东路的扩宽，山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升。例如，现在广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26、27、28层均价已经接近8000元，这些楼盘价格的调整，是紧紧围绕山东路改造而提升的。 辽宁路周边区域周边的资额字楼租售价较低、主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求有限、没有带动区域内写字楼租售价的上升。 由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城、虽然自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色，所以其租售价也较低。 装修配套对比分析 区域名称装修配套核心CBD区域外立面主要以玻璃和金属为主，大堂多采用现代风格设计，室内墙面以涂料为主。除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。山东路周边区域外立面主要以玻璃为主。写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施辽宁路周边区域以商住楼为主，外立面多用瓷砖，多数为毛坯房。局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施中山路、团岛周边外立面多为面砖和涂料、室内多无装修。餐厅、电梯、停车场。CBD区域写字楼的配套设施较其他区域完善，除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施；山东路区域内的写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施，还需进一步提升和完善其配套标准。辽宁路周边的内部配套还局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施，写字楼的定位理念没有上升到一定的高度；中山路及其周边写字楼多为商住两用型，对写字楼没有明确的概念定位。例如，区域内的百盛大厦综合拥有商场、娱乐场所、还可居住，没有明确的定位宣传，但是无论从楼宇配置还是物业费用都代表区域内的最高水平。 上述内容比较分析了板块间的差异