项目产品深化讨论指引.docVIP

XX地产股份有限公司 全周期营销工作指引编号： 版号： 页码：  PAGE 7 产品深化讨论会工作指引 (可选) 编制日期审核日期批准日期 修订记录日 期修订 状态修改内容修改人审核人批准人指引要素 目标：完成项目产品定位之后，配合设计管理专业的需求，对产品细节采取专题性的研究，结合项目整体规划的实施，实现项目前期设计工作的完整性与细致性思考。 协同专业：设计管理专业、成本管理专业、商管专业。 适用范围与启动时间 适用范围：公司开发的A、B类可售项目的营销业务。 启动时间：产品定位决策会后三周内，或项目概念方案设计招标开始。 职责 3.1营销管理专业 负责项目定位的深化研究，配合设计管理专业的需求，就产品细节在定位报告的基础上提出更为详尽的建议：包括总体规划建议、项目单体建议、项目精装修、附加值提升建议、公共空间关键点附加值提升建议等。 参与设计管理专业组织的项目概念设计探讨会议，并将专题性的研究成果进行沟通，逐步在概念设计中实施。 从潜在客户的角度进行分析，实现项目规划布局的最优化，资源利用的最大化，以及销售单位的合理化，并间接性地指导后期销售大厅、示范区、样板房的选择。 3.2需协同支持专业 设计管理专业 协助提供：项目概念设计方案，项目最新规划调整。 成本管理专业 协助提供：从成本角度对项目深化研究进行合理性判断。 商管专业 如项目涉及持有型物业的情况下，商管专业需参与协助。 协助提供：持有型物业的产品形态、体量规模、位置范围分布。 工作成果： 4.1《产品深化建议书》：包含一系列的分项建议，是在项目定位的深化研究基础上，应设计管理专业要求，形成更为细化的产品建议。 工作程序描述（结合流程图） 产品深化建议专项流程： 营销管理专业配合设计的需求，若需对产品细节进行更为深化的研究，则形成分项建议，包括总体规划建议、风格造型、园林景观、外立面色彩搭配、项目单体建议、户型设计、项目精装修、销售大厅（会所）设计、附加值提升建议、公共空间关键点附加值提升建议等，并形成阶段性成果，与设计管理专业进行沟通。 如涉及持有型物业，需商管专业参与，就持有型物业的类型、位置、体量等进行研究。 营销管理专业就产品的分项建议结合设计、成本、商管等相关专业的意见之后，形成最终稿，提交设计管理专业。 产品深化讨论会营销流程 产品深化讨论会营销流程说明 阶段工作标准化成果（模版） 《产品深化建议书》工作模版 备注：相关工作模版旨在提供参考思路，可根据实际情况进行灵活参考借鉴 产品深化讨论会 工作指引 【原则】 本阶段与第二阶段紧密衔接配合，是在上阶段对产品建议的基础上，通过与设计的紧密沟通，对产品各分项提出更为深化的建议。 【研究工作要点】 本阶段工作主要配合设计管理专业进行，在项目产品定位的基础上，对项目细节采取专题性的研究，提出规划设计及产品建议的深化意见，配合项目整体规划的实施，实现项目前期设计工作的完整性与细致性思考。 以下研究方向，需按关键词完成必选动作，对关键词分析包括但不限于下述罗列要点： 一、项目规划设计 关键词：整体建筑风格建议、景观风格建议、规划设计建议 整体建筑风格建议（区域市场建筑风格客户偏好，整体建筑风格建议、建筑立面细节及材料建议等） 景观风格建议（区域市场园林风格客户偏好，园林风格建议、园林入口及主景观、园林景观节点建议等）； 规划设计建议（客户规划价值排序，在规划中对景观、朝向、单体先后次序进行排列）。 二、产品建议 关键词：单体类型、产品建议、销售大厅建议、配套设施建议、其他产品建议 单体类型及比例（如情景洋房、多层、小高层、高层、超高层等）； 产品建议（户型主要功能空间的设计建议，户型创新思路、赠送空间建议、公共空间关键点附加值提升建议，交楼标准建议等） 销售大厅建议（选址及体量要求、风格建议等）； 配套设施建议（配套的类型及理由、配套的具体分布）； 其他产品建议（商业、写字楼、公寓等产品建筑形式、交楼标准建议等）。 《产品深化建议书》 工作模版 本阶段重点是与设计的紧密沟通，按照其提出的具体需求进行深化研究，制定分项的设计输入条件，是一个???续性的互动、沟通过程，在实际工作中阶段成果多以邮件、传签的方式进行，没有固定的模板，在此仅选取部分产品深化建议作为示例：