众夏地产河南伟业中央公园项目营销推广策略报告.ppt

深圳市众厦地产顾问有限公司;;;;营销目标;结 构;;宏观政策;随着全球性金融海啸的爆发，资本经济的泡沫迅速破灭，导致全球贸易和实体经济迅速萎缩。;中国2008年的经济增长率为9.0%，这也是自02年以来首次增长率低于10%。第四季度经济增长了6.8%，从而证实了中国经济陷入低迷。;投资4万亿经济刺激计划拉动内需，改善经济;九大行业振兴规划;未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石,但09年无疑是中国经济转型和升级的关键年，全球经济的不确定性，使得09年的中国经济面临着巨大的挑战。;宏观经济发展预判;宏观政策—降低房贷利率、降低首付比例、减税、二套房松绑;宏观政策;月份;随着全球金融海啸的蔓延，对我国经济影响不断加深，为了刺激经济，全球各国央行的纷纷采取持续降息措施，而我国为了拉动内需保持经济增长，缩小中美利差，预计09年将继续采取降息和降低存款准备金率，一年存款基准利率降至1%，存款准备金率降至10%。;税收政策：将继金融政策后另一项更为长期的稳定楼市，减少购房成本的关键要素。;为了维持中国经济避免硬着陆、增加就业、保持国内稳定，政府将会稳定房地产市场，保障房地产发展的良好环境。;未来房地产相关政策走势预测;2008年中国房地产市场运行状况;2008年中国房地产市场运行状况;2008年中国房地产市场运行状况;;二、三线城市2009年房地产市场发展趋势预测;河南位于中国中东部、黄河中下游，历史文化资源大省 2007年生产总值达到15058.07亿元，居全国第五位，人均生产总值突破2000美元，比上年增长13.8%；2008年预计全省生产总值18200亿元，比上年增长12%左右；呈现出工业化、城镇化加快发展的显著特征。 进入了快速发展的新阶段。城乡居民收入快速增加，全省城镇居民人均可支配收入13200元，比上年实际增长8%。 固定资产投资持续快速增长， 2007年全省全社会固定资产投资8010.11亿元，比上年增长35.6%。投资结构不断优化，食品、化工、机械、纺织、建材、电子等河南优势产业投资增长较快。;新乡紧邻省会郑州，是中原城市群“十字”核心区城市。现辖两市、六县、四区以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。市区面积422平方公里。总人口557.89万，其中市区人口100万。 先后获中国城市综合实力百强市、城市竞争力百强市、国家园林城市等称号;近年来新乡市GDP超过两位数增长，城镇居民可支配收入也稳步增长， 潜在的购房消费力、刚性需求及改善性需求依然较强，房地产营销的作用就是如何在目前观望的市场中将这部分需求激发出来。;新乡房地产市场分析;新乡房地产市场分析;新乡房地产市场分析;新乡房地产市场分析;新乡市2009年房地产市场发展趋势预测;;策略推导;项目;片区市场总体供应量较大，近206万建筑面积，且均为20万平米以上的大盘，且处于第一期。 产品同质化严重，大多为小高层、高层产品，此外有少量多层产品，二房和三房为主力产品，少量复式和四房，二房面积在60—97㎡之间，集中在75—93㎡之间，三房面积在113—151㎡之间，集中在130㎡左右。 价格为全城各片区之最，单价在2500—3136元/平米之间，集中在2600—3000元/平米，本项目为片区最高价为3136元/平米，最低价为理想城的多层产品，单价为2500元/平米。二房产品总价集中在17—30.4万之间，集中在22—26万，三房总价在集中在26—47万，集中在33—38万;与东区及周边有竞争力的楼盘相比，本项目在地段（新区中心）、景观资源、发展商品牌等方面有一定优势，在容积率方面有一定的欠缺。;项目所在区域;;70万平米·双公园·宽景大宅;项目虽在产品方面有一些卖点，但在营销推广中项目产品力表现不够;项目销售回顾;户型;货源分析;项目营销诊断;;由于本项目户型包括97㎡的二房和131-151㎡三房以及少量复式大户型单位，因此本项目客户群将包括： 首资助置业的青年家庭以购卖二房为主，其中也有部分靠父母支持购房的年轻人； 以及更强经济实力的中年客户、三代同堂客户，这些客户家庭人口数量多为3人，部分客户家庭4-5人，主要适合户型为三房 。 本项目产品主要是满足改善性购房、换房自住需求，同时也能满足首次置业的刚性需求，;营销背景分析—【小结】;Value;营销IOV分析模型;项目独特的差异点（独特销售主张USP），实现突破的几个方向： A：产品全面领先（红树西岸、百仕达乐湖） B、资源具有唯一性、稀缺性（观澜高尔夫、天琴湾） C、所处区域辐射的客户范围广泛（华侨城、白鹭湖） D、品牌与形象远离对手（万科四季花城、星河·国际） ;享受城市新中心未来丰富的城市资源，品牌项目带来的身份感，亲近自然、优良的生态环境居住环境与公园休闲生活;