天长天佳万家福项全程营销策划提案.ppt

*;报告目录;一、形象塑造 二、营销推广 三、业务执行;本案最大的竞争项目：千秋·时代广场和天长国际汽车五金机电城。;千秋·时代广场;千秋·时代广场营销定位深度解析;天长国际汽车五金机电城;天长国际汽车五金机电城定位深度解析;对手的思考以及前车之鉴;客群的同质化;商业地产营销定位，都是“地标随处见，中心不断变，高端遍地走”，广告语宣传大同小异，不分彼此。围绕的都是市中心、商业地标、高端时尚，对于县级市来说，消费者对本市的消费能力和消费潜力都非常了解，本身投资非常理智。;本案定位需要解决的三大问题;第一个问题：如何解决菜市场既利用又区别的关系？;通过项目组队本地人的走访和了解，万家福老菜市场脏乱差，周边经常性堵车，特别是早上开车、骑车需要绕行。但是菜市场内品种较多，满足绝大多数餐桌需求。;生活市场，中端消费，货品全面;是费力改变原来的认知 还是顺势突围？;解决问题：;市场定位：;第二个问题：如何在激烈的市场竞争中突围而出？;解决问题：;定位生活化、推广凡客化、概念创新化;YOHO 有货;“YOHO有货”的概念：;在YOHO有货内，没有年龄界限，能够成为YOHO人必定是节约时间、注重生活、掌握潮流和保持效率，而且较一般人拥有更多“家庭欢乐”，是开心消费！;;第三个问题：如何进行客户深度挖掘？;我们所说的深度挖掘我们的客户有两层意思： 一是在原有客户的基础上再度挖掘购买力； 二是挖掘在别人忽略下的潜在客户。;天长人的天长;天长的生意人;传统经营 ——徽商主要经营思想之“远出射利、勤俭创业” 儒商 ——徽商主要经营思想之“以义为利”，其信奉“利于吾若浮云，而名则不然”具有文化品位，重子孙教育 官商 ——徽商主要经营思想之“儒贾结合”，如安庆俗语：“去到考场放个屁，也替祖宗争口气” 团商 ——徽商主要经营思想之“聚族而贾” ;卑微过，迷惑过，奋斗过 苦心经营＋“政治才能”，获得小小成功 成功后继续“苦心”经营，谋求更进一步 但是又小心谨慎，每一步都经过仔细思考，行为理智 一旦确认目标，就立刻行动起来。;他们身上流淌着传统徽商文化的血液??对经济敏感； 对权威向往,对绝对的权威能绝对的服从； 有政治情节和人情观念，从不忘记“找头路”，人际关系网多； 报团、宗族、集团观念浓厚，素有“聚族而贾”，发挥一个群体的作用； 他们深受城市和文化的影响，为人中庸、谨慎、实在、重教； 他们的人生在多变中走来，强调自我判断，内心现实、坚强，充满理智； 渴望改变，更进一步，也更加不缺乏勇气。;了解了“天长消费者和生意人”的内心 我们有了客户的答案;客户渠道：;推广定位：;解决了定位的三大问题， 确定了项目形象、经营业态、客户特征， 接下来需要为项目如何进行形象包装了！;主推：;备选：;标志设计（方案一）;标志设计（方案二）;标志设计（方案三）;标志设计（方案四）;一、形象塑造 二、营销推广 三、业务执行;概念营销——价值创造尊重客户需求;万家福生活广场以创新的“YOHO有货”概念销售，进行反传统营销。在项目正式销售前，进行长达近2-3个月的软营销，向市场作出「洗脑」，以新概念塑造品牌。 软销阶段， YOHO有货作为辅助图形，以蓝白色作主色调，透过公交、户外电视广告、网络、派单及道旗广告强势演绎，亦作出搬迁效应、品牌意向合作等多番新尝试。;销售前期的宣传攻势：除了营销概念上的持续性，在宣传主题上更多的是趋利性和差异性。;结合本案卖点，项目概念整合特征;卖点提炼：;推广形象：分为四个系列;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;售楼处导视及VI系列展示;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;项目的营销节点;;;项目的媒介计划;城区媒介分布点;西城区媒介分布点;项目的广告位费用预算;一、形象塑造 二、营销推广 三、业务执行;产品解读及价格定位;可销售面积;可招商面积;业务执行;整体项目价格定位;市场比价体系的确定;位置环境体系比较;规划建筑体系比较;配套设施体系比较;商业管理体系比较;比较打分体系汇总表;项目各楼栋水平价差的确定;项目各楼栋水平价差的确定;项目各楼栋垂直价格确定;项目各楼栋比对均价确定;基础定价;租金定价;推案策略;销售难点及解决;方案一：客户首付5层，向天佳集团做十年抵押贷款，期间租金多退少不补。 方案二：首付7.6层，向天佳集团做六年抵押，六年全部租金用来还贷。6年之后交房。;方案一十年抵押;客户首付5层，向天佳集团做十年抵押贷款，期间以租还。;首付7.6层，向天佳集团做六年抵押，六年全部租金用来还贷。;首付7.6层，向天佳集团做六年抵押，六年全部租金用来还贷。;考虑到资本运作和折现率的问题，以及更重要的市场接受度的问题。 本案项目组推荐使用的销售方式：方案二 2#总销售金