承德山水天城营销策略沟通案.pdf

2了解我们 整合营销策略 项目定位 项目解析 服务内容及佣金 服务团队核心成员简介了解我们 曾就职于顺驰中国房地产开发公司，任职大区营 销总监； 就职于天津纵横房地产经纪有限公司，任职营销 副总； 曾服务于：天津伴景湾、国信紫云国际、天津开 发区秀谷商业等。 本地项目：腾达小区、宝鼎花园一期、鑫顺家园 一期、泰丰时代城、天顺托斯卡纳、王府世家等。 李娜 正在合作的项目了解我们 正在合作的项目了解我们 正在合作的项目了解我们 正在合作的项目了解我们 正在合作的项目了解我们 正在合作的项目了解我们 10 客户综述 客户多为承德及周边地县，预计强化河北及北京的开拓 现有地产客户主要为承德及周边，但随着客户及自身发展的需要，有增加力 度拓展河北及北京区域客户 朋友介绍的渠道有效提高 随着现有地产项目的营销服务，得到甲方及越来越多的其他开发企业的好评； 2014年更多的朋友推荐项目，使我们倍感压力也决心做到更好 通过对地产项目的甄别，加大服务的深度 因为更多的地产项目对我们产生了合作意向，为保证服务质量并从甲方的利 益考虑，我们仔细的甄别项目-并提高合作饱和度 目标客户储备 开发企业金融、财务顾问和开发前期顾问把控市场和防范风 险的能力和经验 了解我们 关注市场及同行，更紧跟国家宏观地产政策 国家地产大势随着各种政策出台而日新月异，公司安排专门小组紧盯政策， 思考政策，并及时与服务的地产项目做分享 用操作经验规避资金风险， 利用长期扎根承德、双滦市场，积累多年对市场和受众的从 宏观到微观的感知经验， 从而有效的洞察市场，从而降低操盘及销售风险 了解我们 我们怎么干？ 我们在充分考虑开发商利润最大化原则的前提下，最大限度的提高销售速度，保证开 发商现金流，实现快速回款。以上这些目标不单是价格策略和产品结构的合理规划所能够 完成的，应该是产品、价格、渠道、推广、销售控制等五方面协调统一的聚焦结果；因此 在本项目初始就应该严格按照项目的发展思路、项目定位和销售体系的逻辑思考模式完成 项目的整体营销策略的战略性考虑。 13 项目解析 整合营销策略 项目定位 了解我们 服务内容及佣金 一、理解城市 回顾2013年房地产主要政策 2013年2月21日“国五条”出台。提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投 资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监 管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。 2013年3月2日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通 知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比 例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，按转让所得的20％计征。 2013年11月,十八届三中全会公报中提到要建立公平开放透明的市场规则，完善主要 由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技 体制改革以及要加快构建新型农业经营体系…虽然在党的十八届三中全会全面深化改革 若干重大问题的决定中，对于房价、房地产调控等热点话题虽未置一词，但有关建立城 乡统一的建设用地市场、把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，以及加快 房地产税立法并适时推进改革等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政 策新路。 项目解析 一、理解城市 承德房地产市场整体情况 自国家出台相关政策后，全国房地产市场受政策影响较大，整体成交量下滑明显，尤其像北 京、上海等一线城市，成交量下滑较为严重；承德作为三线城市，政策打压力度较小，但政策影 响依然存在。 承德市区9年内开发面积 约1580万平米，累计去化 量约825万平米，剩余约 755万平米，整个市场现 状供大于求按市场正常去 化速度需要销售约7年。 因目前国家政策处于犹移阶段，虽然国家打压势头放缓，有地方相关性扶持政策崭露头角，但政府依旧高 喊坚持打压，但就目前承德市场情况看，迅速形成大面积成交现象几率较低，销售量受政策及市场环境制约， 整体成交量逐年下滑，2013年稍有缓解。 项目解析 一、理解城市 承德房地产市场产品构成分 析 产品构成：主要项目户型面积集中在90-130㎡高层住宅，少数楼盘有200 ㎡ 以上 的别墅产品，嘉和广场、泰丰时代城出现小户型精装房。 0 60 80 100 120 150 200 和润 新城 户型面积 （㎡） 主流户型面积 三居 二居 御龙 瀚府 凤凰 御景 世纪 城 天山 天玺 嘉和 广场 汇水 湾 三居 二居 三居 二居 三居 二居 三居 二居 三居 二居 三居 二居 别墅 别墅 市区 双滦 福溪 帝苑 宝鼎 花园 龙玺 御园 王府 世家 三居 二居 三居 二居 别墅 洋房 三居 二居 三居 一居 二居 中央 华府 泰丰