杭州汇禾投资大港桥项目提案.ppt

汇禾大港桥项目提案;;三墩地区住宅市场 ;在售;结论 10年杭州房地市场受到宏观政策影响，购房者观望时间延长。 杭州刚需市场坚挺，中高端楼受市场波动影响较大。 公建项目去化速度缓慢。 楼市步入2011年，逐步出现回暖态势，且本案周边在售和预售价格均保持在18000—20000元/平。;启示 市场下半年预期尚不能确定，争取时间成为本项目成功的关键所在。 价格因素将直接影响中低端产品的命运。 在公建项目去化缓慢的大背景下，类住宅产品是本案的唯一出路。;思考：面对这样的市场，作为留用地特性的类住宅产品， 我们的机会在哪里？ ;; 据初步调查，城西方面，地处申花板块的在售有You盘时代，在售均价约16000元/平方米；三墩的创美·华彩时代也即将开盘，推出有45-60平方米的精装修公寓，定价为9600元/平方米，而与其相邻的商品住宅项目中海·紫藤苑，售价已达17000元/平方米左右。 　　此外，一些以写字楼为表现形式的留用地项目也在市场中较为多见，而这样的项目也多以整层出售的形式进行销售。比如转塘的象山国际广场，城东的汇禾·禧福汇以及佰富时代中心等。 ;;目前上市的项目：;项目名称;留用地代表项目（第一代留用地项目）;留用地代表项目（第二代留用地项目）;留用地代表项目（第三代留用地项目）;小结 由于不同阶段的政策的影响，留用地项目的产品定位差异很大！ ;思考：基于市场规律和政策现状， 做适合政策的产品是否可行？ ;留用地典型案例分析;留用地典型案例分析;留用地典型案例分析;留用地典型案例分析;留用地典型案例分析;留用地典型案例分析;结论 精准定位，快速的现金流 是运作留用地项目成功的真谛所在！ ;;客户购置行为，其基础是认可项目。 认可的发生是来自对项目综合的因素考虑， 因此在分析本案客户之前， 我们不烦回过头来梳理项目价值体系。;我们发现了这样价值利益点;核心利益点;;双引擎;四动力;这样的利益点产生客户群……;客群类型;2;思考 本案客户群明显集中在城西，针对上述客群， 我们应该需要怎么样的物业形象，以此吸引客户。 本案的形象如何演绎？ ;;呼之欲出，水到渠成;项目定位语;项目广告语;项目广告语（备选）; 商住包装的条件对应定律 ;案名设置（主推）;案名设置（辅推）;其他案名设置;其他案名设置;;;;;;;;;;;;;思考 这样的项目形象，我们以何种手段进行有效传播， 保证项目有条不稳的销售 本案的营销如何推进？ ;;营销原则;营销原则;“两手抓，两手都要硬”;营销手段;营销手段;大型区位模型;详细的交通图;电视短片播放区;生活场景展示区;样板间装修;样板间装修;样板间装修;样板间装修;营销手段;科技园产业 经济论坛;装修设计大赛;营销手段;营销手段;营销手段;营销手段;营销推广阶段;营销推广阶段;准备期;8.20-9.30;营销任务 1、项目初次亮相，建立品牌形象； 2、优化产品、人群界定以及后期营销推广基础物料准备； 3、积累意向客户50组；;围墙广告：;10.1-11.30;推广策略： 1、全方位进入营销蓄客阶段，扩大项目销售推广渠道； 2、详细说明项目的价值利益点，提升项目在市场的差异化形象识别； 3、分别从线上形象推广、线下事件营销活动的方式进行传播，成为市场同类产品传播上的亮点；;1、户外广告：内容不变 2、报纸软广： 《都市快报》软文+通栏广告 3、网络广告：搜房网、住在杭州网 4、DM直投：三墩区域、针对目标人群投放 5、短信：针对性发送，以活动信息为主 6、电梯广告：活动信息跟产品形象 7、营销活动：举办“科技园产业经济论坛”;样板房展示区域开放，向购房者直观、真切展示楼盘，增加消费者对本案的认可度。;DM投放； 张贴海报； 租用现场固有杂志宣传物料； 根据现场投放广告，如：;或者采用流动车，销售展示棚；;10年1月-5月;蓄客策略： 1、加强说明营销活动，详细解读项目，提高蓄客的有效性； 2、利用开盘活动，现在吸引其他客户； 3、推出一定折扣，组织团购、老带新等；;渠道选择;开展项目价值品鉴会，有效筛选前期的客户积累，深化阐释产品价值，促进项目预定；;主题：“3月新春,惊喜安家”计划