星彦地产成都腾兴置业金马项目全程代理竞标报告.ppt

破局：化茧成蝶腾兴置业金马项目全程代理竞标报告;理解，写在前面的话;解决的核心问题;本次报告的脉络;1;宗地位置介绍;双向六车道的温泉大道;项目周边区域共分为4大板块，分别为金马湖国际体育城、海峡科技产业园，以及较远的大学城； 金马湖板块 规划打造以体育城为核心价值点的产业配套。提升了本案未来价值空间 海峡新城板块 主要以以劳动密集性产业为主，降低了本案区域开发品质 海峡科技产业园板块 现正进行生态居住开发，提升了本案居住品质 大学城板块 主要有西南财大与教育学院，对本案的辐射与影响较低;功能规划 体育休闲体验板块 打造功能为川西民俗体育大观园等多种休闲设施 商务体育运动板块 打造功能为户外拓展的训练基地及其各种配套设施 产业服务配套板块 体育用品研发、体育项目研发等 国际马术体育公园 国际马术比赛等多种竞技项目 开发周期 2013年：开发完成马术公园、冰雪世界 2015年：开始打造水上运动等配套 2020年：利用产业环境带动区域向研发配套等非生产型环节发展，形成新的产业新城;区域属性总结;区域属性研判;地块总面积约114.3亩，被内部道路与灌溉水渠分割成两块； 建筑高度不低于15米，限制了本案打造别墅类产品； 地块形状不规则，临近街展示面缺乏； 内部高压线对本地块的规划建设有较大的影响。;四至情况 东面：双向4车道规划道路，北通往海峡新城，南通往先生别墅； 南面：为双向6车道的温泉大道； 西面：为农耕用地； 北面：为五粮液管业基地与南骏汽车制造基地;*;教育配套低端 金马镇幼儿园、金马试验学校 生活配套缺乏 项目周边无满足日常基本生活的菜市、超市、农贸市场等 医疗配套低端、缺乏 仅有镇级的卫生院 商务配套良好、后续发挥空间大 目前有以鱼凫温泉与酒店为代表的商务休闲资源与围绕温泉主题开发的小型温泉社区；后续金马湖规划有高端度假酒店、休闲商业、休闲运动配套、民俗文化体验等配套;用地条件总结;类目;系列名;电梯主导---价格务实型产品 尽量的打造满项目容积率、开发档次中低端； 坚持控制总价或变向降低单价为原则(如合能四季映像项目）； 户型设计以满足中低家庭收入的三代同堂居住的小三房为主； 投资收益较低与竞争优势难以树立； 客户定位须以本区域为主要，以突显满足客户上班、生活第一居所需求。 ------本案具备开发此类产品的基础，但无法达成高利润与形成品质竞争优势，本公司建议不采用电梯主导的价格-----务实产品开发方向 洋房+电梯混合---储备式第一居产品 需要在容积率、投资收益方面进行博弈； 在做好品质的基础上，能良好树立项目形象与开发商品牌，快速销售； 户型设计以满足三代同堂栖居的舒适型三房或度假居住的小面积产品； 项目打造要注重第二居所休闲生活配套设施的打造，突显园林、景观、休闲资源的匹配度； ------就此来看，本案适合走开发路线，该路线能效保证利润最大化与降低销售风险；但须注重休闲配套与景观资源的打造;市场竞争、机会;阶段;历史数据显示，当房屋销售价格指数超过107时（同比涨幅超过7%）时，楼市调控政策将出现，也就是说房屋销 售价格指数低107是政府能容忍的。目前房屋的销售价格指数约110，因而预计政府调控政策不会松动，楼市调 整仍将持续，根据目前楼市态势，预计到年底价格指数约在107左右，基本达到政府预期，楼市调控目标基本实 现，政策有望松动。;由于目前政策较为稳定，前期需求在被压抑后在最近两个月陆续释放，供应方果断的加大供给，而传统的“金九银十”即将到来，需求市场还将迎来放量； 成交市场反弹区域明显；但由于整体宏观市场对于房产政策继续深入打压的论调层次逐渐拔高，因此，后期可能会出现量价反复波动阶段;温江市场受2010年调控政策的影响，区域呈现出交易量下降，价格跌幅在7.8%，未来土地供应量大特点;宏观市场总结;宏观市场研判;区域竞争格局;区域板块产品特点;竞品选取原则: 原则一：板块因素 原则二：价格因素 原则三：产品因素 ;竞争区域产品特点;竞争区域供应特点;竞争区域销售特点;中庭;电梯：恒大城分析;电梯：公园大道分析;电梯：格凌兰分析;电梯：花样城;洋房：西班牙森林;洋房：彩叠园;洋房：月映长滩;洋房：边城香格里;在售未推余量情况;*;区域项目打造，景观、配套、灰色空间竞争是主要手段； 洋房市场供应以140平以下的总价在90万以下的户型为主，市场存量低； 类别墅供应主要以160平以上、总价在120万以下为主，销