武汉硚口项目市场分析及定价报告.docVIP

目 录 市场分析 宏观市场分析 宏观政策分析 武汉市楼市分析 区域市场分析 硚口区区情分析 硚口区楼市分析 区域同类可比性楼盘分析 市场调查启示 项目分析 项目经济技术指标 项目周边配套分析 项目SWOT分析 项目价格定位 定价方法分类 确定定价方法 项目价格定位 投资计划赢利成本预算 项目基本情况 项目总投资情况 成本盈利预算 市场分析 宏观市场分析 连续四年来，不少城市的房价上涨过快，过猛。成为政府和广大老百姓关注的经济热点和担忧的问题。国家相继出台了多次文件，从2002年的11号令到2006年的“国六条”，从土地调控再到相关的实施细则。这一系列的调控房地产市场的政策被业界称为房地产新政。“房地产新政”的出台并不突然，这是国家根据市场走向进行的宏观调控的必然选择。是落实科学发展观，以人为本，构建和谐社会实现房地产持续快速发展的科学决策。 新政的精神宗旨是：突出重点，区别对待，因地制宜，分类指导。 房地产新政的调控是全程调控，调控涉及到房地产开发的诸多环节，有开发、保有和流通等几乎所有的环节。 1、 宏观政策分析 ◆ 涉及的供给政策层面： ◎ 加大土地供应结构调控力度； ◎ 完善低价住宅供应政策； ◎ 加大住房供应结构调控力度； ◎ 加大二手房供应及调控与支持力度； ◎ 加大发展住房租赁市场。 ◆ 针对需求政策的安排： ◎ 根据居民购房数量对契税实行改进税序； ◎ 加强对房地产开发、保有和流通等环节的管理； ◎ 加强拆迁计划的管理； ◎ 进一步规范房地产开发经营行为，完善房地产市场监管制度及销售管理； ◎ 加强舆论宣传力度，增强市场透明度，正确引导市场心理预期，引导理性购房； ◆ 理性投资与消费； ◎ 开辟多种投资渠道，丰富社会投资品种，分流社会资产； ◎ 控制住宅使用性质，严控住宅非居住使用。 ◆ 新政及对武汉地产发展趋势的影响 ◎ 用地和房地产信贷的宏观调控使群众产生商品房供给的减少，房价上涨的错觉和预 期，加大土地价格的持续上涨，直接推动了房价的上涨； ◎ 境外或外地机构及人员的购房需求增加； ◎ 城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求； ◎ 钢材、水泥等原料价格上涨，住宅小区的精心打造和房屋质量的提升，客观上导致了楼市成本的增加； ◎ 其它投资渠道和投资品种的单一，导致大量资金转投房地产市场； ◎ 某些不法机构投资商和房地产开发商联手抬哄房价，以房价的领袖抬高区域房价，从中牟取开发的巨额利润； ◎ 一线中心城市：上海、北京、深圳、广州等地房价的大幅上涨，对武汉房价有明显的助推作用； ◎ 武汉作为华中经济圈的核心位置，具有良好的发展前景和发展潜力； ◎ 一线城市的上升势头被挤压和调控，相关资金转向具有良好前景的二线中心城市武汉。 ◆ 武汉市政府应对措施 ◎ 加大经济适用房的开发力度 2006年武汉市经济适用房开发项目20个，总开发面积为222.77万㎡。据最新统计，2007年5月份前武汉经济适用房投资达9亿元，比上年同期增长近两倍，经济适用房施工面积达158.5万㎡，同比增长98%。 ◎ 90㎡以下住房必须达总面积70%以上 省级人民政府落实调控政策，城市新审批、新开工的住房面积、套型面积90㎡以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 ◎ 舆论导向，指责那些利益集团在幕后助推房价 新华社12日发文剖析楼市怪现象：一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者等构成了一个特殊利益集团打出楼市“涨价组合拳”，消解房地产调控政策，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。 以上这些都是政府对房地产发展过快的一种控制。其主要目的就是要抑制房价的过快过猛的增长速度，改善目前的房地产的供需结构。 武汉市楼市分析 武汉市房地产市场信息网统计结果显示，2007年1-8月份全市主城区在售楼盘417个， 其中新增楼盘167个，成交均价4180.45元/㎡，销售总套数57896套。2007年上半年武汉市楼盘价格大幅度上扬，尤其是5-8月形成前所未有的爆涨之势，其均价月涨幅最高达到4.2%。 2007年1-8月份武汉市楼盘均价月走势图 2007年1-8月份武汉市楼盘均价周走势图 2007年1-8月份商品住宅成交均价主要集中在4000～5000元/平方米，占到了整体成交量的35.11%；其次是3000-4000元/平方米，占总成交量的31.24%；3000元/平方米以下占总成交量的7.38%；5000 -6000元/平方米和6000元/平方米以上分别占总成交量15.89%和10.38%。 区域市场分析 硚口区区情分析 ◆ 极具发展潜力的区位 硚口区地处武汉市商贸中心地区──汉口，东部