武汉中央公园高端住宅项目策划营销.ppt

; 项目背景:三期户型面积基本确定; 项目背景:定位为武汉高端超高层豪宅; 项目市场占位：本项目整体档次介于武汉天地和晋合世家之间，是项目二期的升级版;项目进度;目标沟通;世联对三期目标的理解;;2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府有打压转为刺激政策； 2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因此本次调控的时间也将长于2008年的调控； 一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。;预计2010年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期，调整期将长于08年，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期;社会走向:贫富差距进一步拉大;;未来市场存在诸多不确定因素，本次调控政府决心大,措施频繁具体,力度大,不可忽视调控对市场的影响; 预计本次调整将长于08年，结合房地产的以往规律研究,市场最早于2011年下半年开始进入恢复期，迟则2012年进入恢复期； 面向富人阶层是复杂市场环境下的最好选择. ;;产品供应走向:中小户型成为市场主流，大户型从长远看将成为稀缺产品;2008年武汉住宅市场成交的主力是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房,其次是140-180平方米户型;2009年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房，并且大面积产品成交增加明显，140-180平方米产品成交占到12%。;项目名称;二季度;因此，基于对下行市场和上行市场的分析，及典型个案的参考;本项目户型配比;房型;房型;金都汉宫——御座户型配比参考;因此，基于典型个案的参考;实用性的90平米左右两房和改善型的130平米三房是区域内可以最有效规避风险的产品面积区间； 2.透过高端住宅市场分析，在上行市场的年消化量在1.2-9万方；下行市场的年消化量在0.3-3.5万方；上行市场消化量约是下行市场消化量的2-3倍。高端市场整体年消化量约在2.1-6.2万方；主要面积段集中在140-180平米 3.参考未来竞争市场：目前市场供应为主流的90-140平米两房、三房产品，140以上高端大户供应相对较少 4.高端市场140-160面积段产品与160面积段以上产品配比约在1:1-2:1之间，年消化量在3-5.5万方 5.本项目140-160面积段产品与160面积段??上产品配比在1.25：1，处于高端市场户型配比中间值 ;;目前武汉高端住宅的主力置业客户群——区域来源及职业分析;案例参考：武汉天地客户分析;案例参考：晋合世家客户分析;案例参考：金都汉宫客户分析;华润中央公园一、二期客户分析;武汉高端客户客户群置业特点：中高收入阶层的高端换房客户;目标客户：一期、二期升级版本；更接近于晋和世家客户客户构成：本地私营企业主，企事业单位高层管理人员、公务员以及生意人等高收入人群;他们是——;;精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。;武汉精装修住宅2003年才面世,以汉飞青年城为标志，该时期的精装修房以“酒店式公寓”“单身公寓”等小户型为主，主要分布在城市中心区，地段相对较好，户型较小，周边配套和交通相对方便，主要针对客户群是投资性需求;;精装修房已越来越被武汉客户接受，目前接受比例已有6成，较之06年的统计，已大为增加，相信假以时日，精装修意识能够得到更为广泛的普及； 精装修是一个城市房地产市场成熟度的表现，不仅反映开发商的品牌实力，也反映了购房者的消费习惯。 ;武汉客户对精装修认同度;武汉客户对精装修认同度;市场小结;;武汉精装修产品结构;万科香港路8号（D户型74平）交楼标准;万科金色家园B8（67平）西住宅精装修交楼标准;关键字：国产科勒、方太、复合地板、铝合金 ;金都汉宫御座交楼标准;金都·汉宫“御座”精装修成品房的配置图;分析点评;晋合世家交楼标准;分析点评;2500元以上精装修规律分析;武汉天地御江苑(90-160)平交楼标准;科勒坐便器;分析点评;1500-2000元精装修关键字：科勒 实木复合地板 西门子 ;目前武汉精装修住宅市场处于初步阶段，但客户对精装修住宅接受度增强，相信在未来会成为市场的主流趋势；;武汉精装修现状;深度访谈对象：开发商（晋合世家）;深度访谈样本：成交客户（武汉天地）;深度访谈样本：成交客户（晋合世家）;武汉大户精装修住宅市场特点;大户精装修客群特点;大户精装修客群对精修房的需求感知;大户精装修客群对精修房细节需求;大户精装修客群对精修房细节需求;对入户门的关注程度较高，他们比较偏好用实木表面和简单线条装饰的入户门，此外他们对指纹锁和多重门禁比较感兴趣，认为这个可以带来安全感，同时增加档次和身份感； ;基于三期高端豪宅定