江阴市璜塘苏南国际业态定位和招商方案.ppt

璜塘苏南国际 ----业态定位和招商方案;江阴宏观经济;问题界定 项目基本介绍;在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将： 对江阴、璜塘镇及周边商业进行商业环境分析； 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位； 通过项目定位设定行之有效的营销策略，含可行性招商、销售策略； 综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。;江阴宏观经济;城市背景 地理位置;城市背景 交通优势;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;江阴区域规划;区域规划 整体规划;;区域规划 璜塘区域规划;区域规划 璜塘区域规划;璜塘周边镇区商业环境;璜塘商业环境 主要商业街;商业业态以百货零售为主，共516家，占48.11%，其次的五金建材、装饰装潢和餐饮酒店，各占10%左右 商家分布以金凤中路为主，占到429家，其次是环镇北路，环镇西路与璜溪路商业状况稍差.;璜塘商业环境 主要商业街业态比例;璜塘商业环境 业态及租金情况;青阳商业环境 主要商业街;青阳商业环境 主要商业街;青阳商业环境 主要商业街业态比例;青阳商业环境 业态及租金情况;长寿商业环境 主要商业街;长寿商业环境 主要商业街;长寿商业环境 主要商业街业态比例;峭歧商业环境 主要商业街;峭歧商业环境 主要商业街业态比例;峭歧商业环境 主要商业街;峭歧商业环境 业态及租金情况;马镇商业环境 主要商业街;马镇商业环境 主要商业街;分布;项目定位;锡澄高速;项目已基本实现封顶，已逾4月28日实现首次开盘销售。;地块素质评述 向外可视性分析;小结（SWOT分析）;项目定位;领导者; 助推霞客腾飞，引领商业崛起 ——雄踞霞客新商业核心位置，肩负霞客商业升级换代使命;;业态定位;业态定位;价格定位 租金价格测算;价格定位 租金价格测算;市场比较法;商家访谈;商家访谈目的和方式;商家访谈内容;客户名称;客户名称;客户名称;客户名称;客户名称;客户名称;客户名称;建筑规划建议;车流人流动线建议;改造示意图;招商营销策略;营销策略 招商策略;销售返租是近年来在长三角地区比较常见的销售方式，其优势在于可以降低客户首付比例，作为销售手段，成为市场关注的亮点。下面对多种返租方案进行比较。 商铺假设条件： 总价100万元的商铺； 前五年的返租，每年返租8%；;方案二：;方案三：;商铺比较条件： 前五年的返租，每年返祖10%； 通过调整销售价格，进行比较。;考虑到银行的制约因素，建议采用返租30%，实际首付20% 的返租策略。 考虑到现有商铺投资回报率为6%-10%，建议返租回报率设定较高的投资回报率，以用来吸引市场眼球。 根据以往销售经验分析，以投资为主的客户，往往不具备自行经营市场的能力，同时也对自行租赁比较担心，他们更多希望投资型产品可以有较长的包租时间，一般为5年。;以下每个重要节点，均是本项目营销过程中重要宣传推广时机及人气轰动时期，需要策略性的把握，以形成营销计划的时间框架。 主力店签约仪式； 公开招商和销售； 部分店面集中开业； 建筑封顶和开放； 开发商自身重要的每年特别节日，如公司成立**周年等。; 时间 内容 ;租售比例设定 为了增强商业部分在本区域的竞争力，降低发展商在商业部分的投资风险和增大发展商对商业部??的未来总体收益，以及增强商家经营的信心等因素，建议保留一定比例的铺位近期只租不售，建议保留项目大型超市部分只租不售，其余向客户进行销售。;销售对象;聘请商业经营管理公司，统一经营管理，此有助于保持项目形象统一 项目实行统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理，坚持部分自有物业，通过低租的方式保持长期持有获利。 而统一管理也让开发商定期策划举办活动有的放矢。在文艺品展示、运动比赛、宠物比赛、乖宝宝评比等交流互动中，高端消费人群的物质满足和精神富足双丰收。;大中型超市;大中型餐饮;休闲餐饮/咖啡;网吧/电游/桌球吧;;KTV/娱乐会所;沿街餐饮、零售;预祝项目圆满成功！