2017上半年长沙新市土地交易分析报告.docVIP

长沙市2008上半年土地竞拍情况 总 结 国家严厉打击土地囤积，积极提高土地利用率。 国家加大违规土地执法，坚决落实问责制度。 国家改进用地审查报批，规范土地交易。 《国有建设用地使用权出让合同》示范文本考验开发商实力。 土地供应充足，有部分大体量的土地供应市场。 交易数量不多，但是总体量比较大，成交金额多。 主城区交易量少，土地均价相对2007年有所回落。 成交土地主要集中在河西、开福区北部和南城片区。 很多地块以底价成交，部分地块继续挂牌，说明开发商拿地热情不高。 资金比较充足的开发商低价购入大量土地。 2008上半年土地政策回顾 1.1、国务院规定土地闲置两年将无偿收回 1月8日，国务院下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置满两年、依法无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。 观 点： 国务院下发的该文件是针对于那些囤地房地产开发企业下发的紧箍咒。这个通知的颁布对于那些囤积有存量土地，期待几年后再开发谋取高额利益的开发企业来说，无异加大了囤地风险。 1.2、国土资源部通知要求 改进完善城市建设用地审查报批 1月9日，国土资源部下发《关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知》，要求各地在总结2007年度城市建设用地审查报批工作的基础上，进一步转变职能，改进审批方式，简化手续，优化程序，提高效率，服务城市建设和发展。从2008年起，在部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。 观 点： 土地是不可再生资源，近期密集出台的土地政策和通知一再强调规范有序的进行土地的开发和利用。城市建设用地的汇总报批，将有利于城市建设用地执行从严从紧集约用地的原则，严格控制城市新增建设用地规模，合理安排经济社会发展各类必需用地，保证国家保障性住房用地的使用。 1.3、《土地登记办法》2月1日起施行 据国土资源部网站消息：国土资源部部长徐绍史于2007年12月30日签发国土资源部第40号令，正式公布《土地登记办法》，于2008年2月1日起施行。 办法明确规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 土地登记实行属地登记原则。 观 点： 《土地登记办法》的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面，加强土地产权保护提供了契机。 1.4、国土资源部将专项检查清理经营性土地出让情况 4月8日，国土资源部副部长王世元在全国纠风工作会议上表示，今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。 观 点： 此举意味着政府将进一步加强对土地出让的监管力度，从源头上解决土地使用过程中有可能滋生的腐败问题与不合理现象，确保土地供应结构的进一步优化，土地使用的进一步合理化。 1.5《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行 《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知，对《处分办法》的执行工作作出部署，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。 观 点： 规范了土地市场，加强了对公务员的监督力度。开发商拿地程序也将越来越规范，土地利用的随意性也将受到遏制，土地市场也将越来越规范。 1.6、《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知 规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。商品住宅项目原则上发时间最长不得超过3年。合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。省（区、市）国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。新示范文本将从2008年7月1日起执行。原发布的示范文本同时废止。 观 点： 一系列的土地、金融政策和全国低迷的成交量，使房地产开发企业资金吃紧，新的合同范本对开发商提出了更高的要求，加速了房地产开发企业洗牌。 二、成交土地综合分析 2008年1-5月长沙市土地总成交面积为5380亩，成交金额82.75亿元，土地交易均价为226.5万元/亩。 2.1 按区域分析 2.1.1 各区域成交面积情况： 近三年长沙市土地出让面积对比表年份2005年2006年20072008年上半年面积8397.8亩12397.5亩7666.9亩5380亩 分 析： 上半年土地交易量有相对比较大，已经到达去年全年的70%。