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房地产知识及销售技巧 第一部分：房地产建筑基础知识  TIME \@ EEEE年O月 二〇一三年八月 一、常用专业术语解释 01、建设用地面积： 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 02、建筑面积： 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。套内建筑面积＋公共建筑面积 03、使用面积： 使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。 户内使用空间＋户内墙体面积＋隔墙一半面积 04、公共面积： 公共面积指建筑物主体内，户以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。 05、 得房率： 房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。 使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。一般情况：板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。 06、容积率： 规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。 08、三通一平： 指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。（项目开工最基本的条件） 09、七通一平： 指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 10、建筑密度： 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 11、绿化率： 建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 12、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 13、商品房销售面积： 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积 14、房屋预测面积： 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 15）房屋实测面积： 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用（±3%）的最终依据。 二：房地产面积的测算 1、计算全部建筑面积有哪些？ 2、计算一半的建筑面积有哪些？ 3、不计算建筑面积的有那些? 4、哪些公用面积应分摊？ 5、哪些公用面积不能分摊？ 1、计算全部建筑面积有哪些？ 1）屋内的夹层、楼梯、电梯间、阁楼等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 2） 门厅、大厅，均按一层计算面积。 3）楼梯间、电梯井、管道井均按房屋自然层计算面积。 4） 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 2、计算一半的建筑面积有哪些？ 1）有盖无柱的外走廊、檐廊等按水平投影面积一半计算面积。 3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 3、不计算建筑面积的有那些? 1） 无柱雨篷、飘窗、露台等，层高小于2.2M的室内空间 开发商赠送面积：入户花园、空调机位、假飘窗、大挑高 （清扬康臣、湖滨杰作、领馆88、金科） 4、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房 、电梯机房、水箱间等。 5、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房； 6、【低层住宅】 指一层至三层的住宅。 【多层住宅】 指四层至七层的住宅。 【小高（中高）层住宅】指八层至十二层的住宅。 【高层住宅】 指十三层及三十层（100米）以下的住宅。 【超高层住宅】 指三十层（100米）以上的住宅。 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅要高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率 三、按建筑物的结构类型和材料分类 1：建筑物按结构类型和所用的建筑材料