某项目全盘销售新推广思路.docVIP

某项目推盘思路 1.1 推盘总体思路（见附表一）： 本项目规模较小，总体推盘策略上不准备分期。但是在形象包装和推盘过程中，侧重点应有所不同，总体上强调顺应市场趋势与本项目特点相结合，前期形象宣传以现场包装和软性宣传为主；开盘前后为宣传的重点时期，包括报纸、车身、挂旗等一系列广告全面跟进；持续期公关活动与广告同步跟进；与周边各物业的竞争应“避其锋，借其势”，可适当进行整体板块的炒作，强调双赢共荣，共同打造好城北高尚住宅片区。 先期形象宣传和咨询工作可在繁华市区内租一店面（如三经路、阳明路或八一大道等）； 现场售楼处应在开盘前完成。 施工的进度建议先完成人行主入口广场及其旁边的绿化和景观，以给到现场来看的客户留下一个较好的印象。 现场工地包装应进行全面包装且具有个性，不能给到现场的客户以杂乱无章的形象。 工地围墙广告和现场大型户外广告牌应在开工前完成。  PAGE  Page  PAGE 21 of  NUMPAGES 21　 1.2 推盘时间安排 2003年05月01日 ——宣传引导正式开始、工地围墙和户外广告牌制作完成 2003年06月18日--2003年09月28日 ——市场认购期（市场预热期） 2003年09月28日 ——引爆期（正式公开发售） 2003年09月28日--2004年01月01日 ——强销期 2004年01月01日 ——持续期 内部认购前需到位工作 ? 楼书、折页的设计与印刷； ? 广告牌、指示牌、插旗的设计与制作； ? 临时售楼中心装饰、绿化、沙盘模型制作； ? 工地围板广告的设计与制作； ? 内部认购期价目表。 开盘强销期前需到位的工作 ? 现场售楼处装饰、绿化完成； ? 导购手册的设计与印刷； ? 条幅、礼品、手袋、银行按揭等有关资料到位； ? 种类销售手续齐全； ? 开盘方案确定，开盘典礼准备就绪； ? 正式发售价目表； ? 利用节假日及双休日举行各种促销活动。 1.3 推盘体量 期数时期推售单元单位总数量备注一 期前期预热原则上是不推出任何单位,只是进行形象宣传,进行客户的积累，因此具体的推售策略视??体情况而定推出的数量为20%不进行价格的宣传市场认购推出单元比例： 好：中：一般=3：5：2推售货量为30%照定价下浮6个点公开发售原则上是清掉上次推出的单元后再有选择地推出，大概推出单元比例： 好：中：一般=4：3：3推售货量为30%照定价下浮2个点持续期除少量保留单位外全部推出保留少量单位照定价尾盘期将所剩单位全部推出推售剩余单位照定价上涨跌2个点 4.3.2 一期推盘量体预计 （1）内部认购 日期事项详细内容内部认购期销售条件取得施工许可证，拆迁证、施工工图等。大型的户外广告牌到位，客户登记表安排到位制定相应的认购优惠条件推售单位初步预计推出单位为一期的20%销售价格照原来定价下浮8个点销售预测销售达到推出100%时，实时加推风险应对若达到推出单位的80%以上，视情况而定，如果潜在过多的客户选不到自己合适的房型则要加推，如果大部分已选到，则停止。（2）市场认购期 日期事项详细内容市 场 认 购 期销售条件工地包装完毕，售楼部包装，路牌到位，银行按揭落实，月供表、售楼书、宣传数据、展板模型、价目表、付款方式，各项收费标准，装修标准，预售证，预售合同正在准备中。推出单位初步预计推出一期单位30%销售价格照定价下浮6个点销售预测 风险应对销售达80%以上时，加强广告宣传力度，加推后期单位，利用已有人气，一鼓作气，乘胜追击若达到推出单位的50%左右，调整战略，加强广告宣传力度。若推出的单位销售尚未达到30%则立即停止广告宣传，封盘，总结销售不佳的原因，寻找新的策略。 （3）公开发售期 日期事项详细内容公 开 发 售 期销售条件所有销售道具、物料到位，广告宣传配合到位，相应的促销活动有序推出推售单位预计推出一期单位的30%销售预测 风险应对若销售达到主推单位80%以上，加推若销售未达50%，立即查找原因，改变广告推广战术若销售只达30%，立即封盘，寻找原因，调整战略 （4）延续期 日 期事 项详 细 内 容 持 续 销 售 期销售条件配合一定的公关活动和促销手法，广告力度进一步加强推售单位全部剩余单位售价视销售的情况而定，可适当提高1-2个点销售预测 风险应对若销势一般，则立即寻找原因，加强推广若销势非常差，则立即停止广告推行，重新调整营销思路，制订出新对策。4.3 本项目前期形象包装计划 1.1营销策略