河北张家口紫云新城项目营销策划报告.ppt

紫云城项目营销策划;目录;前言; 市场篇 一、张家口市地产宏观经济 二、张家口市在售小高层市场分析 三、张家口未来一年房地产走势预测 ;一、张家口市整体地产宏观经济;宏观－经济概况之GDP;宏观－经济概况之房地产投资;宏观－经济概况之固定资产投资;宏观－经济概况之居民生活;宏观－经济概况之居住环境;;二、张市小高层市场在售情况;楼层;;发售情况;三、张家口未来一年房地产走势预测; 价格篇 一、定价策略 二、价格走势及调整 三、付款方式;一、定价策略;定价方法;比较因素;权重系数;序 号;市场比较法定价;需求导向法定价;根据2007年下半年购买铂金时代广场住宅的客户需求调查结果显示：客户可承受的楼盘单价集中在2900-3100元/㎡ ;;二、价格走势及调整;三、付款方式; 定位篇 一、项目SWOT分析 二、项目定位 三、目标客户群定位 ;项目区位;一、项目SWOT分析;劣势 1、项目地块落差较大，增加施工难度 2、容积率高，降低项目居住舒适度 3、周边配套尚未健全 4、与未来城市发展方向背离 5、项目周边环境不具备好的卖像 6、短期内项目附近无公交线路，影响业主出行;机会 1、张家口市房地产市场发展良好，尚有很大的涨幅空间 2、随着经济的发展人民购买力水平的提高，“购房置业”成为老百姓的投资首选 3、张家口市第一个纯高层的住宅项目，目标客户群明确 4、“五一广场”的修建重新定义了城市的中心区域，项目势必能借助此优势提升自身的价值 5、随着明年林园路的拓宽改造，项目周边配套将逐步完善，为项目明年的销售提供了契机 ;威胁 1、国家不断实施的宏观调控措施引起目标客户群持币观望 2、一些一线城市房价的回落，影响着部分客户的购买心理 3、本项目所处位置与城市未来发展方向背离 4、张市高层市场还处于初级阶段，客户对“高层”的认知程度还不够 5、市场运作水平的提升将给我们带来新的挑战与威胁 ;二、项目定位;定位依据 ;项目档次定位;项目形象定位;项目案名;SLOGAN;三、目标客户群定位;目标客户主要来源;目标客户描述;目标客户的生活观－相对“成功”，自我满足; 收入水平处于当地社会中上水平，他们通常从事着“体面”的工作，重视氛围和环境，喜欢享受更新和更现代的娱乐/休闲/交际方式，对于新观念比较乐于接受。 在潜意识里，他们认为自己是“有知识的现代人”。有意与所谓“小市民阶层” 形成身份上的差别．产生心理上的优越感;目标客户的居住观－个性鲜明．品质至上．; 营销篇 一、项目包装 二、销售中心建设 三、销售策略 四、推广策略和计划 五、营销活动和建议; 项目最好能够通过一个详细的VIS系统策略来完成，以一种新形象脱颖而出，从而在张家口市市民中建立极佳的口碑。 建立一套VIS统一的形象视化系统，它将会有利于整个公司的远景运作及项目的推广。 VIS由核心部份及其延展部分组成 1、核心部分 2、项目名称 3、项目标志 4、标准色 5、标准字体 6、延展部分 7、工地环境包装视觉 8、营销中心包装设计; 整体形象包装 通过新闻媒介、楼书、户外广告、地盘工程形象等，体现本项目地理位置优越、规划一流、施工质量一流、环境绿化一流、管理服务一流，发展商实力雄厚的高品质、高品位、超前意识的项目整体形象。;项目地盘包装; 2、现场售楼部的包装 现场售楼部是消费者与售楼人员接洽的第一现场，是消费者了解和通向项目的最主要的桥梁之一，对项目形象及品牌的形成和宣传，对项目的推广和销售起着极其重要的作用。 A、布置舒适气派，高雅优美，设有模型、展板、图表说明。 B、举止高雅、态度热情、待人礼貌，着统一制服，佩带工作卡的售楼人员； C、衣着整洁，精神良好的保安人员。 D、样板房设置和包装。;VI展示LOGO;手提袋;纸杯;彩旗;户外;Evaluatio