重庆恒鑫名城社新区商业运作思路.pptVIP

重庆恒鑫·名城社区商业运作思路;报告结构;项目及商业环境分析;2、交通状况： 公交线路： 209珠江花园—井口/222石桥铺—中梁山/238玉清寺—重医/239白鹤岭—重陶市场/469兰花小区—晋愉上江城 /871新桥医院—朝天门/472陈家坪—火车北站 /873美茵河谷—海棠晓月 /209井口—珠江花园/364兰花小区—南坪 道路: 石新路主干道(即将拓宽为70米)，通石桥铺，接沙平坝,可以经巴山至新桥方向，现石新路道路宽54米，双向四车道，设置有行道树和隔离带。 背靠次干道”B2”路，接石小路(B2路连接高九路和石新路，道路宽16米,两旁设绿化带宽8米)。 高九路(预计2005 年通车)，连接高新区至九坑子的城市主干道，双向四车道,道路宽110米，路面宽70米，两边每隔3米各有20米宽的绿化带,是国家一级公路)。;3、人口状况 常住人口： ;二、项目商业环境分析： 本项目所在的二郎板块处于多条高速公路（成渝、上界、渝涪）集中带，火车北站近在咫尺，石新路、高九路纵横分布，优越的交通条件决定了二郎板块，特别是老顶坡片区作为重庆汽摩物流产业中心的核心地位； 从现有商业格局分析，二郎片区的商业主要以专业市场为主，特别是汽摩、五金、建材、陶瓷等专业市场占据主导地位，整个片区内的居住氛围较差，适合居家的生活配套商业极为缺乏，生活便利性差； 恒鑫名城所在的老顶坡两公里范围以内，商业业态几本是汽摩配件市场，以及汽车展示、销售、维修、服务中心； 由于该范围交通发达，汽摩物流经营集中，也从另一方面影响到居住的环境价值，干扰大、噪音大、灰尘多、人流杂、安全隐患大； 在生活配套相对缺乏的范围，要提高本项目住宅部分的竞争力，不仅需要在产品设计上下功夫，而且需要统筹考虑与项目居住人群生活相匹配的配套商业，以满足日常居家生活要求； ;配套商业业态的定位需要充分符合社区内以及项目周边客户的日常居家要求，从他们的消费取向、生活质量、价值观念等方面综合考虑，从而带动整体商业经营氛围，为投资者、经营者、消费者创造多赢的价值； 本项目一期社区商业分布在三面围合而成的A、C栋楼一、二层，负一层以汽摩配为主，商业业态比较集中，商业交通组织及人流动线合理，易于集客效应的形成； 社区商业总体量5900多平米，其中新世纪超市近1000多平米，商业体量较小，总体商业经营是以位于中心转角位置的新世纪超市为主力店，带动A、C栋一、二层商业店铺的经营，形成一擎两翼的社区商业格局； 社区商业档次及业态的定位以中档的特色餐饮、洗衣店、冷饮店、音响店、水果店、鲜花店、药店、疹所等为主，以满足社区内外业主的日常起居生活需要； 社区业态的分布需要充分遵循各业态的经营规律，从布局、铺位面积、交通动向、消费时段及频率等方面综合考虑，形成大业态之下的小业态相对集中，有利于氛围的形成以及后期的管理。;商业业态定位;三、社区商铺的一般业态 ;四、本项目配套设施分布及面积定位 结合本项目的市场环境和住宅业主的生活需求，本项目社区商业业态的内容及所需面积暂定如下： ;五、商业面积业态划分 根据本项目的定位及客户群特征，建议项目的商业业态如下： B栋：以汽摩配商家为主 A1栋负一层到一层：超市（新世纪超市） A1栋二层：以汽摩配商家为主 A栋负一层：以汽摩配商家为主、及部分金融配套 A栋一层：以汽摩配商家为主， A栋二层以社区商业配套为主。如：干洗点、冲印店、音响店等 A栋三层以餐饮、酒楼为主 C栋负一层：以汽摩配商家为主、及部分金融配套 C栋一层：以汽摩配商家为主，及部分金融配套 C栋二层暂以五金、建材、社区娱乐为主， C栋三层以茶楼、特色餐饮为主 具体分布见后表：;;六、权衡好长期效益和短期回收的关系 商业物业可通过使用产生价值，获得收益。而且商业物业所承载的商业运作的越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但商业的成熟有一个过程，也需要多种因素的促成。因此，本项目社区商铺的销售或租赁价格需要考虑客户和承租户的投资回报率。;商铺分割及布局;2 、人性化原则 商铺的分割，必须遵循人性化原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。 小资料：　 以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 11