2017年实寞家庄市公寓类产品研究报告.docVIP

PAGE  PAGE 14 09年石家庄市公寓类产品研究报告 公寓类产品简介： 目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。 1.普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限: 70年；户型面积小，30~60平米。 产品特点：精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平 目标客户及功能需求：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大。 2.商务公寓 用地性质：一般为综合性，用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。 产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼 目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。 3.酒店式公寓 用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年。 产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。 目标客户及功能需求：租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具备较高的投资价值。 石家庄公寓类产品市场分析 项目列表 名称地址开发商占地（万㎡）建面（万㎡）容积率开盘时间均价（元/㎡）主力户型装修情况ME码建设大街与范西路交叉口河北大地行房地产开发有限公司7736 456405.92009年690040-109精装修阿尔卡地亚平安大街与和平路交叉口荣盛房地产开发有限公司15207633600（860000）3.52008年7月550045-89精装修万隆国际育才街与裕华路交叉口河北万润新元房地产开发有限公司 95041270004.132007年8月590040-90精装修花香维也纳五期光华路与胜利大街交汇处华泰房地产开发有限公司1250006600（170000）1.362008年8月880060-130毛坯唯C时尚广场和平路与中华北大街交口以北200米河北乾顺房地产开发有限公司12006220001.832009年2月360037-140简装修自由立方水源街与和平路交汇处河北国大连锁商业有限公司　--15000　--2009年5月430070-140毛坯昆仑盛阳门胜利大街与向阳路交汇处石家庄市住宅开发建设公司156001100004.922009年4月476043-111精装修建华旺角建华大街与光华路交口东北河北众诚房地产开发集团有限公司6250100001.62009年3月350060-90毛坯（可装修）观筑(佳泰国际）师范街与中山西路交汇处石家庄旭东房地产开发有限公司 4802210003.22007年10月500041-67精装修官鲤广安大街石家庄市天滋房地产开发有限公司196171237755.492008年5月700035-90精装修东方曼哈顿天山大街与淮河大道交叉口一山集团800003900004.882008年11月242045-130毛坯克拉公寓东岗路与东二环交口西南石家庄国大房地产开发有限公司　--　19600　1.962009年4月350052-73毛坯 2.区域分布分析 （石家庄市公寓类项目分布图） 从区域位置上来看，公寓类产品主要分布于桥东区的东购商圈与裕华区的北国商圈。这都是石家庄市目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。 3.市场供应量与体量分析 名称占地（万㎡