2017年痰撵津亚资北马集项目市场研究及定位报告.ppt

亚资·北马集项目市场研究及定位报告;;;;一、房地产发展宏观环境综述;房地产发展宏观环境综述;房地产发展宏观环境综述;房地产发展宏观环境综述;房地产发展宏观环境综述;房地产发展宏观环境综述;二、房地产市场特征分析;说明： 房地产投资额与GDP增加额的比值高，说明该城市GDP的增长对房地产业有很强的依赖性。过高的比值同时也意味着房地产发展的长期前景面临一定的风险。反之，说明房地产发展有着更坚实持久的城市经济发展基础支持。;;特征三 ：房地产供需结构渐趋合理，商品住宅销售增速快;特征四 ：房价仍有较大上涨空间，今后两年将是房价加速上涨期;特征五 ：境内外房地产企业、资金大举进入天津市场，市场竞争加剧;;;三、区域竞争市场调查研究;区域住宅市场分析——竞争板块划分;大梅江板块 位于东南板块的西侧由梅江板块、梅江南板块、后梅江板块共???构成 最早定位为“生态居住区”，后重新定位转型为“高档生态住宅区”，二十多个高档项目林立其中 自然资源优越，水景充沛，区内配套趋于完善 梅江南板块是市场公认的富人区;区域住宅市场分析——供给分析;区域住宅市场分析——供给分析;住宅总供给量较大 目前区域内已知的20个项目，总规模共计788.76万平米，住宅部分626.22万平米，供给中待售面积达568.43万平米，其中住宅部分494.39万平米，占总规模的78.95%。 半数以上项目均处于销售初期或预售阶段，后续市场存量巨大。 不同板块间供应差异较大 其中大梅江板块总体住宅规模最大，为544.26万平米，住宅部分420.12万平米；津塘板块最少51.3万平米，住宅部分47.7万平米；东南板块虽然目前仅三个项目，但是规模体量较大故总规模也在193.2万平米，住宅部分192.01万平米。 潜在土地住宅供应规模可观 本案周边区域尚未入市的已成交土地潜在住宅供应规模达124.7万平米，另周边尚有大片有待上市的平整土地。 区域未来供给充足，市场形势不容乐观 ;在售项目销售速度情况;东南板块需求较稳定，均好性产品市场佳 而格林世界由于在产品均好性、性价比等方面的表现均较为出色，开盘1年多来，月均销售套数保持在89套，速度十分惊人。 领世郡4期公寓“空中邻里”9月开盘仅售60套，主要由于4期规模较小、价格较高，产品无突出优势，且梅江板块同类型供应较多，替代性强。即将上市的“领世深白”高层中小户型产品（22万平米），由于总房款相对调低，位置处在领世郡大盘的西南角位置较好，预计将受市场欢迎。 大梅江板块小户型产品旺销，大户型产品市场好转 水岸公馆近期新推产品户型调整为2居、3居，120套房子开盘当天即销售过半。 部分05年入市项目因户型偏大而销售速度较慢，如卡梅尔、洛卡小镇、江胜天鹅湖等，07年以来情况开始好转。（以江胜天鹅湖为例，其销售期已长达2年，月均销售仅为8套，其中06年全年仅售6套，07年1-5月月均销售8-10套，5月后随梅江板块市场的好转，目前月均销量在30套左右） 综上所述，区域价格一再拉高，整体的消化量仍然较大，显示出区域需求的旺盛，客户的购买能力较强。;区域住宅市场分析——价格分析;东南板块当前整体价格未达到较高水平，仍有上涨空间 金地格林世界开盘价属当时区域较高水平，前期营销主题不清，价格上涨乏力，后经调整并加大宣传，至07年9月底共售出586套，销售额4.6亿，整体价格上涨56.25%，但综合入市时间以及产品档次来看，价格表现并不理想。 津塘板块升值预期最大，捂盘惜售现象明显 格调竹境、米兰新干线迟迟未开盘，朝阳绿茵也推迟3期的开盘时间，由于这一区域发展预期好且区域内供应量较小，未来价格上升空间很大。 梅江南板块市场成熟，价格持续高位；后梅江板块仍处发展期，但价格存在一定透支;区域住宅市场分析——产品分析;区域住宅市场分析——产品分析;区域住宅市场分析——产品分析;区域内多数项目规模较大，其中不乏红磡领世郡、富力津门湖这样的超级百万大盘。 多数项目容积率在2.0以下，对于城市住宅来说，容积率水平适中，利于打造舒适的居住社区。 项目的产品组合多为高层住宅与洋房、小高层住宅相结合的形式。采用高度换空间，以多出高价值产品的手法较多。 大梅江板块的项目，为增加舒适性，层高普遍达到3米，亦出现数个3.15米层高的项目。 目前区域内精装修项目只有水岸江南和即将入市的富力津门湖·克拉公馆，水岸江南装修标准约1000～1200元/平米，克拉公馆装修标准约1500元/平米左右。 本区域内项目的车位配比基本接近1:1，但是伴随经济发展，人们生活水平提高，私车拥有量不断增大，项目需在车位配比上加大比例。 大规模社区设置会所的现象相当普遍，会所面积较大，最小的在2000平米，会所功能全面、体现了对客户的关怀。 物业费水平，根据楼层高低，不带电梯的住宅物业费在1元/平米