2017年蔚匿汉聚龙花园市场分析报告.docVIP

PAGE  -  PAGE 25 - 目录 序 1 第一章 武汉市房地产市场走势分析2 第二章 项目分析6 一、盘龙城区域特征和房地产开发概况6 二、盘龙城房地产项目供应状况分析8 三、消费需求分析11 四、区域市场总结13 第三章 产品策略 17 一、产品定位及布局17 二、外立面风格建议17 三、总体规划建议18 四、物业形式建议21 序 1662年，英格兰岛上的格林太太在她的住房招租广告中写道：“推开窗子，你可以看到泰晤士河上最美的一段。” 结果，她很快地以很好的价格租出了她的房子。 2007年4月武汉，我们也在思考，什么会是聚龙逸苑“最美的一段”，而又该怎样将这“最美的一段”与买家共享。 第一章 武汉房地产市场走势分析 在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”的利好背景下城市经济增长带来的实质性推动，也与武汉以自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致了房地产区域发展分化现象日益明显。 1、土地供应将会持续加大 2006年全年武汉市共推出地块64块，面积达2375942.72㎡，合3562.13亩，平均容积率为3.23。其中，面积最大的为527934㎡，面积最小的为1733㎡。且多位于中心及次中心城区，远城区的地块相较少，表明目前武汉正在继续努力进行旧城改造及城区建设，其发展重点也将集中在中心城区和次中心城区。 同时地块起始价较之去年有着明显上涨，表明目前武汉的房地产市场虽受宏观调控层层影响，但其需求比较旺盛，发展仍然较为迅速，从地价的上涨及供应的增加可见一斑。 由于政策规定“土地闲置两年无偿收回”，将使2007年的土地供应量进一步增加，而行业竞争更加剧烈，从而导致开发商的开发节奏加快。目前，万科、融侨、豫园等知名地产企业已经相继拿下城区大宗地块预备大展宏图，这一举动将会直接导致2007年武汉房地产市场的供应速度加快，极有可能出现供应高峰。 2、市场上涨趋势将会放缓 过去4年，武汉市财政收入年均增幅达到26.4％，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元增长到2006年的12350元。而这几年，正是武汉房地产市场快速增长的时期。根据调查，目前武汉的住宅消费构成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地购房者占到64％，而外地购房者占36％。 2006年武汉商品住房销售面积895万㎡，同比上涨19.97％；住房竣工面积为700万㎡，同比下降0.33％。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。 从2006年的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开始增加，预计在2007上半年将达到一个新高。在部分区域存在同质化现象，由于外来消费力的不足，销售、价格的增长已经出现放缓迹象。 此外，2006年武汉经济适用房施工面积达到306.65万㎡，竣工面积达到110.31万㎡，占房产开发总量的15％，对于房价上涨起到了一定的平抑作用。而2007年，包括经济适用房及廉租房等政策性的住房供应规模将与去年持平，虽然根据上市周期，2年后才真正投放市场，但此类政策如果不打折扣的落实下去，对房价上涨将会起到心理和实质上的抑制作用。 3、城区上涨空间出现差异 在2006年，中心城区地块拍卖屡创新高，目前武汉高档在售住宅项目均价在6000元/㎡以上的已经超过10个，多分布在武汉三镇中心。从未来看，由于后续土地供应缺乏，汉口传统商圈尤其是滨江地区市场将会保持稳定的上涨势头，其均价将继续向上突破；汉阳城区房价在2006年增长达到20％以上，稳定保持在4000元/㎡左右。今后几年，汉阳三分之一的城区将进行拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进一步增长动力，不过，由于拆迁政策调整和经济适用房及廉租房供应的同步加大，其房价上涨幅度将会得到一定的抑制。 　　对武昌积玉桥等老城区而言，土地拍卖记录不断刷新，房价上涨仍有空间，上涨幅度取决于区域规划改进和项目产品本身特质。中南-亚贸商圈具轨道交通和城区稀缺因素双重优势，房价仍将有很大上行空间，预计均价将会突破6000元/㎡；而“武昌CBD”建设的启动将使东湖及沙湖地区面临新的利好因素，地区房价增长已经通过二手房价格上涨得到体现。 　　青山地区有价无市，在售和开发的项目很少，其区域消费者已经成为徐东、光谷、二七等区域楼盘争夺的对象，而在阳