世联201的7年02月21日当前新政下烟台鲁商项目操盘策略.pptVIP

当前新政下烟台鲁商项目操盘策略;; 新国八条及加息解析;新“国八条”来历背景;序号;序号;调控方面;新“国八条”——政策解读;条款：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;条款：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。;相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即 调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降； 房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。 同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。; 新国八条及加息解析;频频加息！;加息——近期央行加息一览表;加息政策——解读之房贷篇;加息对楼市之累计效应将逐步显现： （1）购房成本加大，首付三成的100万房产30年基准利率按揭的月供已累计增加300.72元，30年总供款绝对额累计增加108260.09元； （2）在“国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控； （3）从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显现并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。;; 新政对市场影响解析;新政实施后全国各主要城市表现;新政实施后烟台市场的表现;世联观点认为： 国八条和加息对烟台楼市有一定影响，或会在短期出现观望，影响主要表现在对销售进度阻滞上，成交量肯定会有一些下滑，但房价下跌的可能性不大。 对烟台而言，地方细则出台后，预计成交量会有不同程度的回落，房价小幅震荡，市场将进入一段时间的观望和消化期，但长期趋势仍需看经济基本面的变化。首次置业的刚需所受实质影响最小；中高端改善性需求受到的冲击较大，部分实力一般的买家需求受到抑制，其余观望心态也较重；投资类住宅所受冲击最大，但是对非住宅类投资物业是相对利好。次新住宅交易营业税政策短期内对市场会产生一定影响，但并不成为影响二手楼市的重要因素。 ; 新政对市场影响解析;烟台别墅市场的客户置业情况分析： ;新政对悦海中心的影响分析;3、未来楼市投资方向或会转向商业产品/豪宅类产品及二三线城市;; 烟台鲁商项目新政之下的建议举措;伴山领海基于3.5亿的签约额，完成目标需营销达成的条件;项目整体基本技术指标 用地性质：住宅用地 占地面积：5.2万 建筑面积：3.7万平米 地上住宅面积：2.6万平米 会所面积：0.16 平米 容积率：0.66 绿化率：40% 建筑密度23% 户型特点：户型方正、奢华、大客厅、大开间、大露台、大庭院设计，利用地势且最大限度保证景观视角。;2011伴山领海操盘举措;2011. 04 06 08 09 10 12 2 4 6;阶段;目标：解读项目，创造追随;伴山领海2011年的推售策略;成立客户会，发行‘名流VIP金卡’进行圈层营销； 会员可以免费参加项目组织的所有高端活动； 样板间、产品体验区开放后，会员可以提前入场体验。 ;居住形态;伴山领海2011年的关键渠道;伴山领海2011年的关键活动;3;电话营销; 客户描摹卡 优化客户接待流程; 烟台鲁商项目新政之下的建议举措;1 、目标与现状思考;2011年必保完成0.6亿元，剩余货量约0.8亿元(122套）。;剩余货量统计-公寓式办公/写字楼;2、对目标的理解;2、市场机会与竞品分析;1市场竞争分析——区域典型竞争项目盘点;2核心竞争对手——天和大厦对比;3核心竞争对手——新天地对比;4市场及竞品分析——结论;3、客户分析;写字楼投资客户私营业主占比重较大莱山芝罘区域客群为主，看重项目未来升值潜力，认知渠道以短信为主。;LOFT投资成交客户占70%左右客户为主，看重项目的规划及潜力，获知途径朋介较多。;客户一：王先生；30岁左右 置业：现在在莱山区迎春大街开五金店 “买套小面积的LOFT商务公寓，可以隔成两层来用，自己暂时住比较划算，总价也低，居住做生意两不误。等以后以后有能力买住宅了，这套公寓可以一边出租出去一边可以实现升值，也是比较不错的投资方式！”;闫先生：40岁左右，地税公务员，在天虹花园。客户认为此地段的政务、商务配套齐全，办事极为方便，同时客户认为通过多方比较本