北京市拥睦利广场营销策划报告.docVIP

永利广场 营销策划报告（纲要） 目 录 前言 第一部分 总体定位篇 第二部分 营销策略篇 第三部分 投资分析篇 前 言 总体分析： Ⅰ 从项目总体布局上来看，整体规划科学、紧凑、有序，并呈环形“U”字型分布，充分展现了在设计理念上创新和个性化的思维，饱含藏风聚气之势。 ⅰ Ⅱ 从土地价值利用上看，整体规划充分或者可以说最大限度地发挥了土地价值，项目整体规划由多功能商业与高档公寓组团相结合的方式，是通过各种物业形态的复合式开发销售，以使土地价值最大程度地发挥。 Ⅲ 项目的区域位置勿庸质疑，交通极为便利且积聚人气（上篇的市场分析可以证实），因此从房地产市场角度分析，项目的市场潜力巨大，可深度挖掘市场价值潜力。 Ⅳ 项目的环境设计中充分还原了中轴线的划分，体现了“均好性”原则，通过组团内绿地、屋顶花园、户户花厅等使项目不论从竖向还是横向的环境生态上可谓结构清晰、层次分明，地面景观与空中景观交相呼应。 Ⅴ 从户型设计上看，户型是158.02 M2（三室二厅二卫）和195.31 M2（四室二厅三卫）比较能切合区域市场中的中、高档置业人群的生活模式，位居城市核心地带的大居室的置业理念，与项目的开发和设计初衷基本吻合。 综上所述，我们觉得在项目的整个运作上系统控制良好，开展有序。在对市场研究充分的情况下，对市场和消费者做出准确的定位，为下一步开工与销售推广打下了坚实的基础。有理由相信，该项目可以成为未来两年内北京最优秀物业与销售状况最好的物业之一。 第一部分 总体定位篇 ㈠ 项目主题定位 创新超越，实现项目开发超越自我，为项目自身创造出竞争优势；通过“理念创新、空间创新、环境创新”，发现、挖掘与提炼“产品价值—竞争价值—整合价值”。 经过对市场状况的分析总结及预测、潜在价值的挖掘、核心价值的建立以及目标客户群的定位，本案项目的开发主题定位、市场定位、形象定位、客户定位，从而提升本案的主题概念，体现项目的核心价值。对于本案开发的主题特征的几点重要线索： Ⅰ 多产业复合型的房地产品牌——高档寓所＋主题百货+奥运体育（配套） Ⅱ 具有领导性的产品潮流及生活理念——新生活的领跑者，购物、休闲、运动就在家门口。Ⅲ 倡导创先的居住文化，坚持运动与健康主题——科学运动、健康生活。 Ⅳ 具有超前的开发理念——以产业化发展为目标、配套先行、资源整合…… 项目的开发主题定位，在品牌道路必须坚持以产品创新和配套完善为主旨，以满足消费者居住要求的生活空间和环境，并将商业引导、体育文化、康体配套融入产品概念中，同时在园林、户型、材料运用、装标等方面均不断创新，领导区域性同质产品的潮流。 ㈡ 项目主题概念 项目主题建议推广名： U派 国际公寓 U尚 时代广场 解意：U：表示项目在建筑形式上的表现，整体分局呈“U”字形，也是本案的建筑特点和优势的展现。 派：意解为风度，示指项目本身的一种品质体现，不论是在建筑形态上还是在项目开发的理念上都是一种大气而具风度的表现，同时也有派生的意思，结合项目的建筑形式“U”形态而定义的，即“U派”生活形态和概念的引入。 尚：指以商业为主导力的一种时尚，反之“U尚”也正与公寓部分的“U派生活”融为一体，它的出现将对市场产生两条新的“聚集力”和“影响力”。 项目主题概念 “新知成就U派生活” ---- 新知阶层的主流生活圈为主题。 “U尚时代”的新商业 ---- 商业设计艺术化和消费休闲化为主流的时代产物 ㈢项目市场及价格定位 1、市场概述 06年伊始，京城楼市新盘迭出，据不完全统计：06年1季度北京市入市新盘26个，1－3月分别为4个、8个和14个。 2、市场供求分析 06年1季度，北京市共批准住宅预售面积363.2万平米，同比上涨17.4％，共计29605套。从销售情况来看，1季度共销售住宅491万平米，共计40741套，其中预售登记面积452.9万平米，共计37800套。现房销售面积38.1万平米，2941套。 06年1季度开盘的住宅项目主要集中在朝阳、丰台区地区。其中朝阳区有天鹅湾、壹线国际、朝庭公寓、苹果派、A派公寓几个新的项目上市。丰台地区有中景·理想家、南北栋、华富丽苑、沸城等几个项目开盘。未来一段时间，朝阳区仍有多个项目上市。 从预售成交量来看，朝阳区、丰台区也位居前列，06年1季度，朝阳区预售住宅168万平米，共计约1.4万套。丰台地区成交6800套，约73万平米。 3、价格分析 06年1季度住宅产品的平均销售价格为7168元／平方米，去年同期销售价格则为6235元／平方米，同比上涨了933元／平方米，涨幅为15%左右。