常熟名恋镊庄园二、三期项目可行性分析报告.docVIP

房地产商域网 PAGE  房地产商域网 [键入文字] 常熟名流庄园二、三期 项目可行性分析报告 编 制： 日 期：二零零八年六月  目 录 第一部分 项目投资开发环境分析 2 一、区域经济发展状况 3 二、区域人口结构及消费特征 10 三、宏观政策分析 15 四、投资环境总结 16 第二部分 常熟房地产市场分析 17 一、常熟房地产市场发展状况分析 18 二、常熟市商品住宅市场板块的划分及其差异 20 第三部分 地块条件分析 25 一、地块经济指标 26 二、地块条件和未来发展状况 26 第四部分 项??财务评估测算 27 一、项目评估概述 28 二、报告编制说明 29 三、项目评估依据 31 四、项目投资评估 35 五、项目评估结论和建议 39 第一部分 项目投资开发环境分析 区域经济发展状况 1．常熟宏观经济发展状况 1.1GDP与GDP增长率 根据最新数据显示，2008年常熟城市经济平稳开局，一季度全市实现地区生产总值288.05亿元，按可比价增长18％，高于江苏省平均水平。可以预见08年常熟经济将保持高速增长。 常熟近年GDP与增长变化 单位：亿元 08年的良好开局是建立在07年的快速增长基础上。 2007年全年，常熟国民经济继续在高位上稳定运行，总体经济水平再创新高，全市实现地区生产总值975.71亿元，同比增长18%。 常熟三次产业分别实现增加值17.65亿元、577.48亿元和380.58亿元，分别增长0.2%、17.1%和20.5%。服务业增加值增速快于二产3.4个百分点，三产占比由上年的38%升至39%。 一般说来，第一产业所带来的收入利润较低，而第三产业的利润相对高许多。因此一个城市的产业集中于高端，说明城市化程度较高，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。 1.2经济地位分析 GDP横向比较图 单位：亿元 综合来看，常熟GDP年均增长率高于江苏省约5个百分点，高于全国约10个百分点，其经济排头兵地位进一步稳固，是长三角地区经济最发达地区之一。 1.3人均GDP分析 人均GDP发展与市场关系 人均GDP 800-1300美元 房地产市场 起步阶段 人均GDP 1300-8000美元 市场快速上升阶段 人均GDP 8000-13000美元 市场平稳上升阶段 人均GDP 13000美元以上 市场平稳阶段 2007年常熟市人均GDP已经突破12000美元，常熟经济水平已达到中等发展国家水平，进入市场成熟、平稳发展阶段。该阶段其主要的特征，是社会生活由小康转入富足社会，中产阶级及富裕阶层不断扩大，高端消费能力大幅度提升，为高端物业消费提供了强有力的支撑。 1.4固定资产投资 常熟固定资产投资走势 单位：亿元 2007年，常熟完成固定资产投资291.19亿元，增长12.3%。工业投资192.63亿元，增长4.6%，其中，高新技术产业投资47.25亿元，占工业投资的24.5%，比上年提高11.2个百分点。受房地产投入拉动，服务业投资不断走高。2007年，服务业完成投资98.29亿元，增长30.7%，快于工业投资18.4个百分点。 其中房地产开发投资62.24亿元，增长51.5%，总额占到服务业投资的63.3%。 1.5民营经济占据主导地位，外向型经济发展加快 2007年，常熟市新办私营企业1842家、个体工商户7812户，期末分别实有13361家和57182户。个体私营经济累计注册资本达到463.88亿元，增长18.2%，其中私营企业注册资本达432