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地块投资 价值浅析 蒙城县2008-01地块投资价值分析 阜阳宏泰房地产顾问有限公司 二OO八年元月八日 蒙城县2008-01地块投资价值分析 第一部分　市场调研 蒙城房地产市场首要关注的是价格因素，对产品的质量、风格、环境等因素的关注还处于萌发阶段。产品规划、建筑设计等完全根据事先的假设，从开发商本身的角度出发，制定完成的；对于客观的市场及消费者的接受能力考虑较少，开发商的思维、消费者的观念仍停留在产品本身的建造上。蒙城房产市场正处在迅速起步阶段。 1.1区域开发 目前，蒙城房地产开发主要集中在蒙东南方向，二环以外、307省道的区间地带。代表楼盘有建居苑、金天地、庄子花园、凤凰城、牛群商贸城、鸿业·名居等，这些楼盘本身规模都比较大，容易形成气候。部分较早开发项目的成功入住，营造了区域内的居住气候，引领了片区的开发进程，进而带动整个房产市场。 蒙东南居住商贸于一体的住宅新区基本形成。大规模楼盘的开发建设，使得区域内可供开发建设的土地存量越来越少，市场活跃的同时竞争日趋激烈。 随着房产市场逐渐升温，外地房产商的进驻，蒙城东北版块也开始活跃起来。在建的楼盘以鸿业·时代广场项目为代表，在勘测的规模较大的项目以电大附近的安置区为代表（约有200亩）。 1.2市场供给 2007年蒙城县房地产在去年有较快增长的基础上继续保持良好的增长势头，牛群商贸城的经营趋势渐好，庄子花园、凤凰城、丽都花园等规模较大社区成功入住，对蒙城地产开发建设起到了良好的引导作用。2007年1-3季度全市房地产开发投资完成3.07亿元，增长47.18%，商品房销售面积达27.85万平方米，增长53.64%，其中销售住宅18.83万平方米，预售面积达35.13万平方米，房地产市场呈现投资销售两旺景象，销售增幅大大高于同期投资增速，空置商品房得以有效消化，房地产处于快速起步发展阶段。 2007年1-9月份蒙城县商品房市场态势 物业类型投资额/万元施工面积㎡新开工面积㎡竣工面积㎡销售面积住宅20700万46.7万㎡30万㎡20.7万㎡18.83万㎡商业7200万10万㎡--7.3万㎡5.02万㎡合计27900万56.7万㎡30万㎡28万㎡23.85万㎡1.2.1蒙城住宅市场 目前蒙城市场上供应的产品以多层为主，部分小高层、Townhouse；主力户型集中在110㎡—140㎡之间，以三室为主，部分两室、复式，方正实用，南北朝向；产品风格均是现代风格，简捷明快。像庄子花园、丽都花园、凤凰城等投入使用的小区，在建销售的楼盘如建居苑、鸿业名居、光大小区等都具有这种特征。 市场供应产品特征表 建筑风格传统风格、现代风格社区功能满足基本的居住需求，不注重环境的营造建筑面积主力户型三室，面积集中在110㎡—140㎡之间，宽敞户型结构经济实用，不注重居住的私密性层高层数多层、小高层装 饰毛坯朝 向南北朝向采暖通风自然通风采暖 住宅产品业态配比 户型配比 目前蒙城房地产市场销售的主力户型仍然集中在130平方米左右的三房，这个面积从全国来看，都属于比较大的，并且从多个新开工项目的平均户型面积来看，未来两年蒙城在售楼盘的户型面积都会以此种户型为主力户型，大面积户型的开发将会成为未来两年内蒙城房地产开发的主流。 从2007年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角。100㎡－120㎡的住宅销售量占总销售量的42.38％，均价为1750元/㎡左右。120－140㎡的住宅销售量占总销售量的30.46％，均价为1850元/㎡左右。而60㎡以下的住宅户型几乎是市场空白。 1.3楼盘销售 1.3.1蒙城楼市 蒙城楼市均价在1850元／平方米左右，部分楼盘的单价突破2100元/平方米，以鸿业名居、建居苑、牛群商贸城C区为代表（商住楼），主要集中在蒙东南新区。 蒙城的房价在持续上涨，楼市销售量在持续上升。今年1至9月，蒙城房地产竣工面积38万平方米，累计销售商品房23.85万平方米，销售量与竣工交付面积基本同步，占竣工项目7成多，销售量同比增长1.37倍；已签订的各类商品房合同预售面积32.13万平方米，同比增长67％。 1.3 .2销售价格 蒙城房地产市场需求主体仍然以首次置业的消费者为主，其购买住宅主要集中在城市发展主力方向上的蒙城东南新区。2006年蒙城县商品房平均价格为1558元/㎡。蒙城近几年的房地产开发都集中在蒙城新区，由于区位等条件没有明显差异性，所以，楼盘价格差别也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。 2004年-2007年蒙城商品房均价走势 蒙城目前房价上涨的主要原因是蒙城价值的总体提高和人们对蒙城未来发展的良好预期。2007年上半年