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PAGE  PAGE 20 商业裙楼策划方案 商业裙楼项目经营策划方案 前 言 近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和服务业发展很快，不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出广阔的市场空间。因此，开发企业对商业物业的信心也空前高涨，供应量空前的大，这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。 渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的说，当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。凭借本项目的口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。 这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。 在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金（售价）水平环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台，通过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。 一、项目市场背景分析 （一）重庆商业物业市场环境分析 1、数字化商业 （1）商业面积： 主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人 口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。 （2）商圈饱和度： 根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力 等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值尚有2-2.5万元的距离，远远低于饱和度。